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【スッポリ抜けた200万円台前半】ザ・レジデンス戸塚2階70平米4,360万円【坪単価205万円】
2016-07-03

もう1件、ザ・レジデンス戸塚。

設計は長谷川建築企画、施工は大末建設(ネクサスシーズン戸塚と同様)とネームバリューがあるとは言えませんが、日立が関わっているとは言え、実質的には三菱地所の物件ですので、デザインは「ザ・パークハウス」でお馴染みのインタープランデザインセンターの福田氏によるものとなっています。

総戸数116戸というスケール感はこのあたりの日立跡地の物件の中ではけして大きい方ではありませんが、100戸を越えるスケールということで同じ階建同じ総戸数の戸塚ブロッサムテラス同様にランドプランにはなかなか見所がありますね。

日照的には今一つとなってはしまうものの敷地中央3棟の中央にもあたる場所にはわりと広いパティオ空間が施され、屋外ながらも椅子やテーブルが置かれた雰囲気のある空間となっています。
また、そのパティオに隣接した屋内ポジションには本のラウンジ(集会室)がありますし、敷地北東部にはエントランスガーデン、敷地南西部にはサウスガーデンと緑豊かなランドプランは戸塚ブロッサムテラス同様に評価できる点でしょう。
敷地西側道路沿いも意外なほど緑が充実していると感じます。

前回のザ・レジデンス戸塚

公式ホームページ
IMG_7541[1]
お部屋は70平米の3LDK、東向き中住戸です。当物件で最も戸数のある東向きの棟の低層階にあたり、正面方向は日立の建物が(今年、中外製薬が日立から取得したのでいずれ新たな建物が建設される可能性が高いです)が見える形でしょうか。見た目的にはあまりきれいなものではありませんが、現状はそれほど高さがあるわけではないので圧迫感は少なくて済みそうです。

間取り的には、これぞ田の字と言うべきプランです。そのように言うと聞こえが良くないのかもしれませんが、非常に質の高い田の字のお手本と言っても過言ではないプランとなっています。

当ブログの読者の方であれば一目瞭然でしょうが、柱位置が素晴らしいですね。
バルコニー側だけでなく、共用廊下側もしっかりとアウトフレーム化されている完全アウトフレーム化された無駄のないプランです。

洗面所はリビングインとはなりますが、いわゆる田の字(つまり、横長リビングプランでなく縦長リビングプラン)プランはLDK形状との関係上、効率性を考えた場合に洗面室がリビングインとなるのは避けられませんので致し方ないでしょう(横長リビングプランの方が廊下が長くなり、洗面室を廊下からの動線としやすい)。

専有面積に占める居室畳数割合は72.8%((11.2畳+3.3畳+6.5畳+5.6畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.3㎡)と中住戸としては標準的な数字で収納もわりと充実していますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一方、洋室全てに引き戸が採用されていますし、特にLDに隣接した洋室3は引き戸が納戸脇にきれいに収納できるタイプなのは良いと思うのですが、さらに理想を言えば、洋室3の引き戸は先ほどの角住戸のようにスライディングウォールタイプとし、納戸の扉は納戸の扉で両開きの引き戸にしてくれた方が収納の使い勝手が増して良かったかもしれませんね。

この形の納戸で開き戸だと奥行が深いため、人が入るスペースがデッドスペースとなってしまいそうです。

また、開放感と言う意味ではLDと洋室3の間には連窓サッシが採用されているとなお良かったでしょうね。このような2枚サッシの縦長リビングプランは、4連サッシのある横長リビングプランと比べて開放感という意味では大きな差が出てしまいますね。

坪単価は205万円。価格の階差はおおよそ100万円という設定です。つまり、6階建なので下と上でも1割も差のないものとなるので、少々小さい印象もありますが、やはり駅徒歩10分を越えてしまうと坪単価220~230万円以上の水準での販売は楽ではないですし、前回の記事で書いたようにここ1~2年の戸塚駅周辺はこのぐらいの駅距離の物件がなく坪単価200万円台前半の単価水準での分譲がスッポリ抜けたような形となっているのでそこを狙い撃ちしている(こういう表現にしてしまいましたがけして悪い意味ではありません)印象を受けますね。

設備仕様面は、食洗機こそついていますが、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは見受けられません。価格帯を考えるとトイレ手洗いカウンターぐらいはあっても良かったような気がしますし、総戸数116戸というスケールでディスポーザーがない点にも物足りなさがあります。
ネクサスシーズン戸塚も戸塚ブロッサムテラスもディスポーザーがなかったので当然と言えば当然なのかもしれませんが、小規模物件でもディスポーザーを設置し、ここ数年の間、大手デベの中でもディスポーザーを重視する傾向にあった三菱地所さんの物件ですし、坪単価200万円を越える価格帯の物件という意味でもディスポーザーがあって欲しかった、あった方が周辺物件との「差別化」という意味でも良かった、のではないかと思ってしまいます。

管理費は202円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、そして総戸数116戸というスケール感を有するわりには高い水準ですね。
同じ階建同じ総戸数の戸塚ブロッサムテラスはコンシェルジュサービス付で171円/㎡でしたのでそれと比較してもかなり割高感が強いです。

駐車場は全57台で機械式中心となります。

【善福寺川緑地徒歩5分の浜田山駅徒歩10分】ディアナコート浜田山3階81平米9,590万円【坪単価391万円】 | topページへ戻る | 【結構お久しぶりの駅徒歩10分前後】ザ・レジデンス戸塚5階84平米6,250万円【坪単価247万円】

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