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【免震×全戸南向きという珍しいケース】ジオ天六ツインタワーズ96平米6,640万円【坪単価229万円】
2016-08-15

本日は久々に関西圏の物件を取り上げます。
23階建ながら免震を採用したツインタワーです。

ジオ天六ツインタワーズ。

天神橋筋六丁目駅徒歩4分の23階総戸数358戸ということで、ツインタワーのわりにはそこまでスケール感があるわけではありません。タワマンと言っても23階建なので仕方ないでしょうね(敷地北側のブランズシティ天神橋筋六丁目に配慮している面もあるのでしょう)。

阪急不動産さんは天神橋筋六丁目駅徒歩1分の地に2011年に44階建のジオタワー天六を分譲済で、それと比べてしまうと高さ・立地共に劣るのは否めませんが、このエリアはまだ比較的タワマンが少ないですし、ホームページでアピールされているように全戸南向きのタワマン(20階以上)、さらに免震構造が採用されているケースというのは珍しいでしょうね。

当物件の最大の特長は、東西に長い敷地形状に他なりません。
この敷地形状ゆえに全戸南向きのランドプランが無理なく可能となっているというわけです。敷地がもっと正方形に近い一般的なケースでは、全方位に住戸を設けるのが普通ですし、タワマンの大きな売りの1つは眺望ですので、全戸南向きに拘る必要がないのです。

この物件の場合はタワマンにしては高さがない23階建ということでタワマンながらも「15階建程度の全戸南向きの板状マンション」の特長も合わせもったかなり珍しいケースと言えます。
仮に免震構造が採用されていなかった場合にはどことなく寂しい印象にはなってしまう形態かと思いますが、しっかりと免震構造を採用してきていますし、「タワー感」と言うべきものを上手いこと出せているのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_7550[1]
お部屋は96平米の4LDK、南西角住戸です。ウエストの南西角住戸ということでイースト棟も邪魔にならない物件内でも条件の良いポジションとなります。南西側少し先には前述の44階建のジオタワー天六があるので、それと比べてしまうと高さを感じずらい面はあるかもしれませんが。

間取り的には22~23階のプレミアムフロアの住戸ではなく、一般フロアの住戸なのですが、100平米近い大きな専有面積が確保されています。
近年のマンション価格高騰で首都圏タワマンの一般フロアは角住戸でも80平米超を探すのが困難な様相となっていますが、関西圏は当ブログでも紹介しているように90平米超を見かけることも少なくないですね。

当物件は前述のように、立地的なものや敷地形状などを勘案した結果、「全戸南向き」としているわけで、その「南向き」を最大限に活かしたプランニングが「70平米超のファミリータイプ中心」ということでしょう。
むろん立地によるわけですが、一般的なタワマンというのはここまでファミリータイプに傾倒することはなく、こういった面からも当物件は前述のようにタワマンながらも「15階建程度の一般的な中層マンション」の特徴を合わせもった珍しい物件ということが言えるのです。

15階建程度の物件では免震構造が採用されることはまずありませんし、タワマン的なスケールや免震構造の安心感を望むファミリーにはかなり適した物件と言えそうですね。一般的なタワマンよりは単身者及びディンクス率が低くなる可能性が高いというのもファミリーにとってはプラス材料でしょう。

さて少々話がそれてしまいましたが、間取り的には結構柱のゴツゴツ感が強いものとなります。当ブログでは首都圏中心にはなりますがジオシリーズは幾度となく取り上げてきており、柱が目立つ間取りが多かったのですが(今年に入ってジオ美しが丘二丁目ヒルズやジオ茅ヶ崎フレシアではこれまでのイメージとは全く異なるきれいなプランが印象的なのですが・・・)、ここも同様の印象です(ただ、中住戸はきれいにアウトフレームされています。次の記事で詳細を書きます)。

しかしながら、そのような柱の食い込みの目立つプランではあるものの「タワマン」らしくコーナー部分にFIXサッシが採用されているのはプラス材料と言えるでしょう。
当物件は全戸南向きの外廊下設計ということで基本的には15階建程度の中層の板状マンションと造り自体に大きな差はなく、田の字ベースのナロースパンタイプが中心となっているのですが、全戸フルバルコニーとしてしまうと外観的にガラス面が少なくなり、いわゆるタワマン的なインパクトに欠けるものとなってしまうことに配慮したものと思われます。

ジオシリーズらしくコーナー部分の梁(下がり天井)が結構強烈なのはやはり残念ではあるのですが、玄関周りには通常のタワマンではなしえない大きなアルコーブスペースを確保していますし、西側にも幅のあるバルコニーが採用出来ている点も一定の評価ができますね。

96平米もあるプランなのに玄関廊下が一直線でプライバシー面への配慮に欠けるプランニングとなっている点、洗面所がリビングインである点にはかなり違和感があるのですが、このようにしている分、ゆとりある居室畳数を確保出来ているという長所もあります。

坪単価は229万円。この物件では上層階とは言え、一般的なタワマンからすると中層階にあたるプランのため単価はそれほどではありません。22~23階のプレミアムプランには坪単価270~280万円のものもあるのですが、一般フロアはかなり現実的な価格設定となっているようですね。デベ的にもこの物件が「生粋のタワマン」とは異なることをきちんと理解しているようです。
前述のように「タワマンのようなスケール感」と「免震構造の安心感」がありながらも「南向きの日照を重視したい方」にとっては価格面も含め条件の整った物件と言えそうです。

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