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【綾瀬と管理費が全然違うのはなぜなのか】オープンレジデンシア亀有11階63平米4,488万円【坪単価235万円】
2016-07-12

もう1件、オープンレジデンシア亀有。

設計は尾崎建築設計、施工は新三平建設です。
デザイン的にはエントランス周りにわりと重厚感があり、亀有初の平均坪単価200万円超をある程度は意識しているものと思われますが、順梁なのにコンクリ手摺が中心でガラス手摺の部分が少ないのはちょっと残念ですね。

そこまで視線を気にしないといけないような立地条件ではありませんし、角住戸を除き全戸東向きということを考えれば、採光面を考慮し、ガラス手摺(曇りガラス)を採用すべきだったのではないでしょうか。

ガラス手摺をもう少し多くした方がデザイン的にも垢抜けたものとなりますし、最近供給された綾瀬や中野などと比べてもインパクトに欠けるデザインという印象を受けてしまいます。

前回のオープンレジデンシア亀有

公式ホームページ
IMG_7536[1]
お部屋は63平米の3LDK、東向き中住戸です。前述のようにコンクリ手摺が中心でガラスの部分はベッドルーム1の前だけなのが残念なのですが、上層階住戸なので視界は良好ですし、採光的にも悪くはないと思われます。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKという部類のものになります。2LDKは55平米のものがありますが、3LDKとしては物件内では最も小さいものになりますね。

ただ、玄関廊下の配置も含めた効率性はピカイチですね。
見ての通り玄関廊下は最小限の長さに抑えているので63平米の3LDKとは思えないような居室畳数(特にLDの11畳は凄い・・・)が確保出来ていますし、LDの入口付近にも実質的な廊下部分が混入していない点も素晴らしいです。

こういった廊下の長さにしている以上は洋室はリビングインが中心となりますし、洗面所も当然にリビングインなのですが、ベッドルーム3だけでも廊下からの動線と出来ているのは凄いことですし(外廊下物件ならではですが、上手な配置ですね)、玄関をクランクイン動線としプライバシー面への配慮も忘れていないあたりも評価できる点です。

バルコニー側の柱のアウトフレームはもう少し頑張って欲しかった感がありますし、63平米の3LDKなのでどうしても収納は少ない印象にはなりますが、この効率性の高さからすると当然に65平米以上の使い勝手はありますし、狭いながらもベストを尽くしている様子がうかがえるのは良いでしょう。

坪単価は235万円。上層階ということもあり結構な単価水準となります。70平米を越える南東角や70平米弱の北東角も上層階はこのような単価水準となるので専有面積が狭くグロスが嵩まないがゆえの高単価ということではないのですが、このエリアでこのような単価水準となるとやはりインパクトがありますね。
都心部は2~3年前から2~3割高が当たり前という相場ですが、外周区では2割前後まで価格を上げることが出来ている物件は少ないですからね。

設備仕様面は、この規模ではディスポーザーは当然にありませんし、価格帯的にも水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなど高級感のあるものも見当たりません。ただ、食洗機はついています。オプレジ綾瀬と同様でしょうか。

管理費は124円/㎡。総戸数的にも大差のない綾瀬は201円/㎡でしたのでこちらもそれに近い水準なのかと思っていましたが、異常に安いですね・・・。やはり管理は「巡回」ですが、それは綾瀬も同じですし、なぜにこんなに違うのか謎です。管理会社も日本ハウズイングで同じですしね。

この金額で実際に管理組合がきちんと運営できることが条件とはなりますが、一般的な水準に比べこれだけ管理費が安いのであれば少々お高めな物件価格をカバーする要素の1ついにはなりえるでしょうね。
駐車場は全7台で建物1階部分の平置が中心です。

【立地条件ゆえの南面超ワイドスパン】プラウド国立マークス76平米9,398万円【坪単価407万円】 | topページへ戻る | 【葛飾区初のオプレジ】オープンレジデンシア亀有5階73平米4,298万円【坪単価195万円】

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