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【目には優しいがお財布(管理費)には厳しいランドプラン】クレヴィア田端2階65平米4,790万円【坪単価242万円】
2016-07-02

もう1件、クレヴィア田端。

設計は三輪設計、施工はイチケンです。

当物件は、前回の記事でちらっと述べたようにそのランドプランが秀逸です。
まず、敷地に平行に配棟せず45度傾けることで前建との距離をより確保しているのが素晴らしいですね。南南東や南西側の敷地には将来的に高い建物が立つ可能性はあるでしょうが、このようにすることで正面方向は道路(と敷地の端っこ)がメインとなりますし、将来的にも日照が保たれる可能性が高まっていると言えます。

また、敷地に平行に配棟しないことで残った空地の部分の扱いが難しくなるのですが、当物件はその大半をガーデンとしている点もまた素晴らしいと思います。

三方角地ということを考えれば周りを1周出来るようなガーデン(要するに公開空地)としてくれても良かった気がするわけで駐車場などとの関係上、一周できるようにはなっていない点は少し残念ではあるのですが、この規模の物件でこのような開放感の高いアプローチやプロムナードを実現出来る物件というのは非常に少なく周辺住民などにも配慮したという意味でも価値ある物件と言えそうです。

ちなみにランドスケープアーキテクトとして千足和夫氏が携わっており、そういった意味でもことランドスケープに関してはそこいらへんの物件とは明確な差を感じることが出来ますね。

前回のクレヴィア田端

公式ホームページ
IMG_7530[1]
お部屋は65平米の3LDK、南西向き中住戸です。西南西には同じような高さのあるマンションがありますが、南西正面方向は高い建物はなく、低層階でも日照時間は十分にあります。

当物件は全戸3LDK以上となっていますが、唯一の中住戸プランということで物件内では最も専有面積を絞ったものとなりますね。

ただ、先ほどのプラン同様に柱の影響は少なめに出来ているので有効面積はまずまずと言えますし、しっかりと凹んだ位置にある玄関など、玄関周りの設計も好感の持てるものとなっています。

せっかく南西面の視界条件及び日照条件が優れていることを考えるとこの開口部幅の短さがやはり残念に映ってしまうのですが、このランドプランとしたことで各戸のスパンが確保しづらくなっているとも言えますので仕方ない面はあると思います。

敷地に沿って南向き住戸と西向き(西南西向き)住戸に分けた設計にしていれば、各戸の間口はより確保出来ていたはずですけれどもね。

ちなみに当物件は東京ガス都市生活研究所と伊藤忠が共同で間取り面への様々な提案を行っています。基本プランはオーソドックスなものが多いですが、モデルルームとなっているメニュープランではキッチンに面してプレイルームなどが施されていますし、なかなか面白いですね。

坪単価は242万円。低層階ということで単価は抑えめですが、日照は将来的にも保たれる可能性が高そうですし、山手線徒歩10分圏内で3LDKが4,000万円台というところが「肝」ではあるのでしょう。2014年ブリリア山手動坂グランスイートは田端駅徒歩8分の「山手線内側」でここと大差ない水準でしたので(前建の影響で日照に難がある住戸が多かった)、単価的には割安感のある水準ではありませんが、専有面積を絞っている分、グロス的には一定の価格競争力のある水準と言えるのでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機とミストサウナはついています。トイレはキャビネット型となります。

管理費は314円/㎡。総戸数33戸とスケールに欠けるのは確かですし、豊かなガーデンを維持するためのコストもそれなりにかかるのでしょうが、ディスポーザーなしの外廊下ということを考えると結構な割高感がありますね。
一般的な物件の1.5倍程度の水準であり、70平米では月々7,000円ほどの差になりますから今のような超低金利の住宅ローンを考えるとこの管理費の金額は長い目で見ると非常に大きな差となる可能性が高いのです。

駐車場は全4台で平置です。うち身障者用とレンタカー用が1台ずつあり、車所有者の購入はあまり想定していないようです。駐車場をもう少し多くしても借り手はいそうなので駐車場収入が管理費を埋め合わせしてくれたと思うのですが、駐車場よりもガーデンを優先したということでしょうね。
目に優しいランドプランですが、残念ながらお財布(管理費)には優しくないものとなってしまいましたね。

【結構お久しぶりの駅徒歩10分前後】ザ・レジデンス戸塚5階84平米6,250万円【坪単価247万円】 | topページへ戻る | 【敷地面積700㎡弱で5つのガーデン???】クレヴィア田端10階76平米6,480万円【坪単価284万円】

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