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【ガラススクリーンの内側は・・・】シティハウス大塚ステーションコート70平米8,300万円台(予定)【坪単価約390万円】
2016-07-06

シティハウス大塚ステーションコート。

大塚駅徒歩5分、新大塚駅徒歩13分、巣鴨駅徒歩15分、池袋駅徒歩20分の15階建総戸数106戸(事業協力者住戸3個含む)のレジデンスです。

いきなりですが巣鴨駅と池袋駅の表記って必要ないと思いません???
こういった表記をすればするほどメインである大塚駅の価値をデベ自身がおとしめてしまっている気がしてしまうのは気のせい???
真面目な話、アトレヴィ大塚などの誕生で大塚駅は買物利便性が増しましたし、新大塚駅からは都心を貫く丸の内線を使えるということで交通利便性的にもかなりバランスの良いポジションと言えるので、もっと大塚駅周辺であることに自信を持って欲しいものです(笑)。

この物件は山手線外側なので新大塚駅が少々遠いのが少し残念ではありますが、やはり山手線駅徒歩5分というのは強みになりますし、スミフさんですのでそれを盾に容赦ない値付けをしてくることが容易に予想できていたわけですが、果たして・・・。

公式ホームページ
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お部屋は70平米超の3LDK、南角住戸です。当物件の敷地形状はL字型のような感じで通りに面した南西向きと東京電力の変電所側を向いた南東向きの2棟構成となっているのですが、当プランは南西向きの棟の南東端に位置する角住戸となり、南東側の前建を越えてくる10階以上の住戸は物件内では最も日照を得やすいポジションと言えるでしょう。
南東方向のちょっと先には30階建のステーションフロントタワーがありますし、通りの向かいにも同じような高さの建物があるので視界的にはあまり良いものではないですけれどもね。

間取り的には物件内では条件の良いポジションだけあってこれでも広めのタイプとなっています。南東向きの棟は上層階北東部分がセットバックされ75平米超のルーバルプランが用意されてはいるものの、一般的なプランに限ればこのプランが最も広いものということになりますね。

一見廊下は角住戸にしてはコンパクトに設計されていますが、スミフ物件ではよく見かけるこのLDドア位置が厄介です。
かなり玄関寄りにLDドアが設置されており、LDは11.5畳表記ながら一般的な10畳ちょっとの表記のLDと大差ない広さしかありません。洗面所の扉が引き戸になっており(これ自体は良いことですね)、引き戸を開けた際に壁際に扉が収まるスペースが必要であるため、LDドアがこのような位置にあるのだと思うのですが、そもそも洗面所と浴室の位置を逆にして、洗面所を廊下からの動線にすることが可能だったのではないかと思いますし、何か余計なことをしている印象を受けてしまうんですよね。

まぁ、洗面所がリビングインであることで家事動線は良好になりますし、悪いことばかりではないのですが、「ファミリータイプの角住戸」であることを考えるとできるだけ廊下からの動線とするのが望ましいのではないかと思ってしまいますね。実際そういったプランとしているデベロッパーが多いわけですし。

そして、当物件の最大の特長と言っても過言ではないのが外観デザイン上も印象的なガラススクリーンでしょう。このプランの10~12階部分の南東側には緑がかった色味のガラススクリーンが施されます。
シティテラス加賀スカイティアラ、そして最近ではシティテラス横濱長津田などのスミフ大規模物件で積極的に採用されている「意匠」であり、基本的に「開口部(窓)ではない」ことが大きなポイントですね。

一見窓のようにも見えるので大きな窓のある室内を想像してしまう方もいらっしゃるのではないかと思うのですが、スミフさんはそんな素直なデベロッパーではないです(笑)。

このプランの場合はこのガラススクリーンのある10~12階住戸のこの70Cプランの南東側の開口部はそれ以外の階のものと異なる3連サッシが採用されているので少しは恩恵があるのですが、それでもガラススクリーンの大きさと比べたら雲底の差があり、見かけ倒しの感がどうしても出てしまいますね。

ただ、その一方で洋室1の開口部は悪くないですね。足下から天井付近(梁付近)まであるL字サッシが採用されており、わりと開放感の高い設えです。こういったものをLDのコーナー部分に素直に採用すればそれが外観デザイン的にも十分なアクセントになるのでしょうけれどもね。

収納は専有面積のわりにかなり充実していると言えるでしょう。洋室1には2ヶ所の小さなカウンターがあり、下部が収納となっているあたりも面白いかな。
純粋な壁部分が少なくなってしまっており、家具配置が少々難しくなる気もしますが。

坪単価は予定価格で約390万円。予想はしていたことですが、最上階でもないのにこの単価・・・。最上階はまたまた売り惜しみ戦略をとるとか・・・。まさか500万円近い水準で売ろうとしているんだろうか???ここは大塚でっせ。

山手線内側駅徒歩3分のルフォンリブレ大塚アリーナの上層階南角は坪単価364万円でしたし、やはりここはスミフ価格と言うべきでしょうね。

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