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【駅距離をデザインとスケールでカバー】アトラス日暮里イーストレジデンス5階74平米6,470万円【坪単価287万円】
2016-07-07

アトラス日暮里イーストレジデンス。

日暮里駅徒歩8分の14階建総戸数90戸(事業協力者住戸13戸含む)のレジデンスです。

先行して分譲している同じアトラスのウエストレジデンスオーベルアーバンツ日暮里は駅徒歩3分という駅近ポジションですし、スムログでもご紹介したアトラス日暮里の他、プラウド日暮里シャリエ日暮里ファーストなどここ3年ほどの間だけでも日暮里駅徒歩5分圏内の供給が非常に盛んな状況なので、この物件の徒歩8分は少し遠く感じてしまうのですが、スケール的にはそれらのどの物件よりも大きいことになりますし、アトラス日暮里同様にその建築意匠が非常に価値あるものとなりそうな物件です。

当物件のホームページには住宅評論家である坂根氏による「プロが語る資産価値」という記事が最近掲載されましたが、その中で「資産性を期待させる5つの項目」として「エントランス、スケール、外観デザイン、角住戸比率の高さ、永住型」が上がっており、その多くは常々当ブログでも重視している点であることは読者の方であればお分かりいただけるはずです。

「角住戸比率の高さ」と「スケール」は両立しにくいところですが、当物件はそれを両立できる丁度良いスケールとランドプランがありますし、なんと言ってもその「スケール」以上と言っても過言ではないデザイン面に素晴らしさを感じることのできる物件ですね。

公式ホームページ
IMG_7542[1]
お部屋は74平米の3LDK、南西角住戸です。南側は尾久橋通りなので静かな環境とは言えませんが、西側正面はリーデンスタワーから少しずれた位置にあるので中低層階でも視界的に悪くないですし、日照はもちろん良好となります。

間取り的には尾久橋通り沿いでマンションの顔となるポジションということもあり、唯一コーナーサッシが採用されたプランとなります。

LD窓際は順梁なので逆梁のようにカウンターによる面積消費はなく、サッシ高も上々の水準で眺望を重視するタワマンに匹敵する魅力的な開口部を実現しています。柱もほぼバルコニー側にアウトフレーム出来ていますし、両側に奥行のあるバルコニーがしっかりとある点も評価出来ますね。LDのサッシを重視しすぎた場合にはLDからバルコニーに出られなかったり角住戸のわりにバルコニーが狭すぎるようなことも少なくないのですが、このプランはそのあたりのバランスが絶妙ですね。

74平米は角住戸の3LDKとしてはやや小さめですし、玄関廊下もけして短くはありませんので居室畳数は確保しづらいはずなのですが、LDKで18畳など意外なほど確保出来ている点にも驚かされます。LDの入口付近のデッドスペースは大きめではありますし、洗面所が少々狭い印象ではあるのですが、収納はきちんと標準的な水準を確保出来ていますし、不思議なほど広さを感じるプランという印象を受けますね。

LDKは18畳という広さがある上、アイランドキッチンが採用されているので広がり感が半端ないと思われます。74平米の3LDKでLDKにここまで広がりが出せているケースというのはかなり稀であり、このプランで最も評価できる点ではないでしょうか。

一方、LD隣の洋室3の引き戸の開きが中途半端なのは少々残念ですね。ここがしっかりと一体利用できる形になっていればLDK+洋室3で22.6畳だったわけですからね。洋室を合わせると20畳超ってケースは結構ありますけど23畳近いってかなり凄いことです。

玄関前に門扉付の大きなポーチがあるのも良いですね。ウエストレジデンスは内廊下設計でしたのでこういったポーチ空間はありませんでしたが、イーストは外廊下なのでこういったポーチ空間を設けることが出来ています。
この南西角は敷地形状の関係上少し南西端に突き出た位置にあるので、玄関がこのポーチの入口あたりにあって「専有面積77~78㎡で廊下が無意味に長い(価格も当然に77~78㎡なりの価格)」というプランニングがありえた(というかかなりの確率でそのように設計されるはず)のですが、安易にそのようにしていないところが実に素晴らしいと思いますね。設計の核建築設計事務所、デザイン監修の日建ハウジングシステム、そしてデベの旭化成さんはエライ!!!

坪単価は287万円。ウエストレジデンスの同階とは視界条件や日照条件が異なるので比較するのは少々難しいのですが、駅距離の差(5分)ほどではないにしろ単価は幾分弱めにはなっている印象です。前述のように駅距離の差をデザインやスケール面で補っている形であり、実際にスケール感を感じさせてくれるデザイン面は少なからず付加価値になると思うので妥当な水準かと思います。

2013年分譲の同じ尾久橋通り沿いのアトラス日暮里は平均坪単価約240万円であったのに対してこちらは300~310万円という水準で、駅距離を考えると実質3割近い上昇となるので少々高い印象を受けなくもないのですが、分譲当時の記事で書いたようにアトラス日暮里は当時としては幾分値ごろ感のある価格設定だったので、このぐらいの上昇幅となるのは仕方ないと言えなくもないです。

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