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【400万円超の長谷工にはもう慣れた】シティハウス中目黒テラス11階57平米7,280万円【坪単価423万円】
2016-07-24

もう1件、シティハウス中目黒テラス。

設計・施工は長谷工です。レジデンスの時は坪単価400万円を越える水準で長谷工が起用されたことに面食らいましたが、その後、近い価格水準のプレミスト日本橋浜町公園ザ・パークハウス日本橋大伝馬町などでも長谷工が堂々と起用されていますし、大分慣れました(笑)。

ここはレジデンスと階建及びスケールが酷似している兄弟物件ということで、デザイン的にも統一感のあるトラディショナルなものとなっており差は少ないのですが、エントランス周りはレジデンスの方がゆとりある設計ですし、デザイン性も高い印象を受けますね。

完成後の長期販売を厭わないスミフさんと言えど基本的には「先に竣工する物件を先に売りたい」わけで、多少はレジデンスを重視した感じなのかなぁ。また、前回の記事で書いたように最大専有面積で言えばレジデンスは75平米、こちらは66平米ということで最高価格住戸には1,500万円程度の差が生まれるわけですので、そういった面を加味してもいるのでしょう。

前回のシティハウス中目黒テラス

公式ホームページ
IMG_7545[1]
お部屋は57平米の2LDK、南西向き中住戸です。南西方向は前回の記事で書いたように第一種低層住居専用地域が広がるので視界を遮るものはなく上層階からは開放感のある眺望が楽しめます。

レジデンスにもあったごくごく一般的な50平米台中盤の2LDKですが、当物件は1フロア8戸中5戸が2LDKということでレジデンスに比べかなり2LDKを重視した設計となっているのも1つの特徴と言えます。

目黒・中目黒という土地柄、ディンクスに適したこういったプランは需要が旺盛であることによるものかと思いますが、シティハウス目黒ザ・ツインにもシティハウス中目黒ステーションコートにも50平米台の2LDKは数多く存在していますし、7,000~8,000万円台中心という水準でそんなに捌けるものなんですかね???

賃貸需要が旺盛なエリアなので住まなくなったら貸せばいいやぐらいの気持ちで買う方も中にはいらっしゃるのかもしれませんが、頑張っても月額賃料26~27万円ぐらいですよねぇ・・・。マンション価格は上がっても一向に賃料は上がらないどころかむしろやや下落傾向にあるぐらいですから・・・。

25万円に近づくと「都心部ではよくいるディンクス(共に大手企業に勤めるようなディンクス)」が借りるのは厳しくなりますし、需要は極端に減ってくるので、駅近とかタワーとかもう少し特長が欲しいところとも言えます。

話それまくりですが、間取り的には無駄が少なく上手に纏まっている感があります。LDの入口付近には実質的な廊下部分が大きめに混入してはいますが、そもそもの玄関廊下がかなりコンパクトなので気になりませんし、LDも表記で11畳とそこそこ確保されているので実質的な廊下部分を除いても一般的な10畳ほどのプランと同等の使い勝手があるはずです。54平米の55CなんかはLDの表記自体が10畳なので入口付近のデッドスペースを除くとかなり狭い印象が強いですが、11畳あると印象的にも体感的にもかなり違いが出るでしょう。

LD隣の洋室2の引き戸は大きく開け放てるタイプなのでLDとの一体利用も無理なく可能ですし、柱の影響も少なく、かつ、収納とのバランスという意味でも好感の持てるタイプとなります。

坪単価は423万円。先ほどのタイプよりも少し弱めの水準です。レジデンスも同階の3LDKに比べ1LDKや2LDKは気持ち弱めの水準でしたし、「角住戸と中住戸との差」と考えるのが適切でしょうか。
ここの同階1LDKは坪単価440万円で3LDK角住戸よりも高く、1LDKではしっかりと単価を上げてくるあたりが流石スミフさんという感じですけれども。

設備仕様面は、レジデンスと同じで、ディスポーザーに食洗機はもちろんのこと、スミフ物件にしてはレアと言えるキッチン天板の天然石仕様が採用されています。ただ、ビルトインエアコンなどの特筆すべき仕様はなく、坪単価400万円超の物件としてはやはり淡泊なものです。スミフさんは総戸数100戸超でここに近い規模のシティハウス大塚ステーションコートでディスポーザーを導入していないぐらいで2LDK中心のここも世が世ならでディスポーザーがなかった可能性もありましたが、流石に400万円を越えると・・・という所でしょうか。
400万円を越えてもディスポーザーがない時代・・・考えるだけでも怖ろしい・・・。

管理費は246円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付なので安くはないですね。気持ちスケールで劣る分なのかレジデンスよりも気持ち高い水準となっています。エレベーターは2基あるので総戸数112戸からすると優秀な水準ですが、レジデンス同様に低層用(1~9階)と高層用(1・10~15階)に分かれています。レジデンスの記事で書いたように定期点検時などのことを考えると普通に2基とも各階に停まる形の方が良い気がするんですけどね。

駐車場は全28台で機械式中心です。附置率はレジデンスと同水準ですが、レジデンスよりも3LDK比率がかなり低いため、十分なのではないでしょうか。

【利便性と環境を両立させる南東角】ザ・パークハウス杉並高井戸プレイス4階70平米6,598万円【坪単価310万円】 | topページへ戻る | 【ほんの少~しだけ弱気???】シティハウス中目黒テラス11階66平米8,680万円【坪単価435万円】

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