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【南傾斜×全戸南向き×ワイドスパン】ジオ美しが丘二丁目ヒルズ3階88平米8,398万円【坪単価316万円】
2016-07-11

ジオ美しが丘二丁目ヒルズ。

たまプラーザ駅徒歩10分の地上5階地下1階建総戸数52戸のレジデンスです。
首都圏ではまだまだそこまで目立つ存在ではない阪急不動産さんですが、2003年にジオ美しが丘二丁目を分譲しており、この美しが丘二丁目エリアでの実績が既にあるデベロッパーとなります。

駅距離は多少ありますがたまプラーザ駅は駅近物件の供給が多くありませんし(駅前日本生命跡地には東急電鉄による10階建総戸数278戸の開発が控えていますのでインパクトは薄れてしまう面はありますが・・・)、美しが丘アドレス、さらに言えば、美しが丘小学校に北側で隣接する南傾斜のポジションはかなりの好条件と言って良いでしょう。

この周辺の物件供給は過去10年内でも2006年のブランズ美しが丘二丁目ぐらいもので、周辺には公務員住宅や郵政宿舎が数多く存在しているあたりからもこのエリアがたまプラーザ界隈の特等席の1つであることが分かるというものです。築年数の経過した公務員住宅や郵政宿舎に囲まれているため景観という意味ではどうしても少々地味に映ってしまう面は否めませんが、そう遠くないうちにそれらにも建替や再開発の波がやってくるでしょうし、プラウド美しが丘やドレッセ美しが丘二丁目ガーデンなどのある比較的新しいマンションが建ち並ぶエリアに比べ棟間隔が保たれているという良さもあると思いますね。

スケールや駅距離ではそのプラウド美しが丘、ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンにはかないませんが、南傾斜の地において無理なく全戸南向きに出来る東西に長い敷地形状は非常に貴重なのは言うまでもないですし、一般的な田の字プランよりもスパンが確保されたプランニングにも非常に見所のある物件です。

公式ホームページ
IMG_7620[1]
お部屋は88平米の4LDK、南東角住戸です。南傾斜地とは言え高さ的には南側の公務員住宅の影響はあるのですが、敷地東端に位置するこの角住戸からは南正面方向が抜けてくるので3階(建築基準法上は2階)でもかなり開放感があるはずです。

間取り的には条件の良いポジションだけに当物件で最も専有面積の広いものが設計されており、各所にゆとりを感じることのできるものとなっています。

3LDKでなく4LDKなので88平米だと各居室の畳数はそこまでゆとりあるものが確保出来ないはずなのですが、当プランは玄関廊下を一直線として無駄な面積を最小限に抑えていますし、そもそも上で述べたように当物件は各戸を比較的ワイドスパン設計としたことで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)も必然的に短めに出来ているので廊下が短く出来ているというわけです。

当プランはエントランス側からよく見える位置にある「マンションの顔」と言えるポジションにあるため、南西角とは異なりコーナー部分にFIXサッシが採用されているため(南西角住戸のようにL字バルコニーではない)、コーナーの柱の食い込みが残念ではあるのですが、足下から天井付近まで高さのあるFIXサッシが確保された開放感の高いLD空間は当然に魅力的なものですし、角の柱以外は極力無駄な面積消費を抑えたことで88平米の「4LDK」としてはかなり広さのある16.6畳という畳数がLDに確保出来ているのが素晴らしいと思いますね。

まぁ、この広さがあったとしても洋室4はLDと引き戸で隣接する形(一体利用が可能な形)がバランス的にも望ましかった気がしますし、収納はやや少なめな気がしますけれどもね。

また、角住戸のわりにバルコニーがかなり小さいのが残念で洗濯物をバルコニーに干したい方にとってはNGとなってしまう印象ですが、玄関前に非常にゆとりある門扉付のプライベートポーチがあるのは評価出来るでしょう。

坪単価は316万円。価格的に最も比較対象として相応しいのは2014年のプラウド美しが丘であり、プラウドは平均坪単価で約310万円だったことを考えるとそれとほぼ変わらない水準と言えます。ただ、プラウドは当時のブログで書いているように全戸南向きとするのは難しい敷地形状だった結果、南向き中心とは言え敷地内向きの棟を配置するなど条件の悪いプランも少なくなかった中での平均310万円でした。この物件は中層階とは言え条件の良い南東角でもこの水準なので思いの外現実的な単価水準になっているという印象を受けます。

まぁ、パフォーマンスはさておきブランド力ではプラウドにはかなわないのが現実ですのでそのあたりの影響もあるかとは思いますが、プラウドの分譲時(約2年3ヶ月前)はまだ相場がピークの手前だったのは間違いないですし、ここ1年ほどは価格が伸び悩んでいるとはいえ、2年3ヶ月前よりは高い水準にあると考えるのが自然ですからね。
デベ的には本当はもう少し高く売りたかったのでしょうが、昨今の相場の弱さと専有面積の広さ(グロスの嵩み)が手伝ってこの水準に落ち着いた感じでしょうか。
デベ的には結果オーライなのかどうか微妙なところかもしれませんが、グロスの嵩みを恐れることなく立地の良さを活かしこういった「専有面積が広いプラン中心のプランニング」をしてきているあたりにも好感の持てる物件です。

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