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【駅徒歩3分×免震+墨田区】ル・サンク東京森下80平米7,799万円【坪単価322万円】
2016-07-09

ル・サンク東京森下。

森下駅徒歩3分、両国駅及び清澄白河駅徒歩11分の9階建総戸数99戸のレジデンスです。

ル・サンク小石川後楽園の建築確認が取消となり一騒ぎを起こしたNIPPOさんの首都圏リスタート物件となります(まだ終結していないかと思いますが・・・)。
ル・サンク小石川後楽園の販売代理は三菱地所レジ×野村不アーバンネットでしたが、契約時の説明が不十分だったなどの理由でNIPPOと共に渦中の存在になっていたこともあるのかここの販売代理は住友不動産販売とエールクリエイトの2社となっています。まぁ、あの一見の後に三菱さんと野村さんが販売代理を受けるわけはないわな・・・。

そんな感じで「評判」的には少々前途多難な状況ではありますが、リスタート1物件目ということでかなり力の入った物件であることは確かです。
駅徒歩3分×免震構造というかなり分かりやすい特長をもった物件となりますね。

森下駅周辺は土地柄大きめのマンションが少ないというのもありますが、駅徒歩3分圏内の物件供給は非常に限られていますし、総戸数100戸クラスの物件となると駅距離に限らず近年はほとんど誕生していない状況です。

したがって、大手デベだったらブランド力×駅徒歩3分という条件だけで十分と考えられるため、このスケールの物件で免震構造を採用するという選択肢はまずあり得なかったはずですが、NIPPOさんのブランド力の不足や慎重さと言うべきものが免震構造採用の原動力をなったことは想像に難くありません。

2011年分譲のシティハウス東京森下は17階建総戸数116戸ということでこちらの物件よりもスケール感がありますが、むろん免震構造などは採用されておりませんし、アドレス的に江東区(シティハウス)と墨田区(ここ)という違いもありますね。
江東区と墨田区、どちらが上とか下とかはないと思いますが、この周辺では墨田区となる物件の方が少ないので現在墨田区在住の方にとっては江東区と墨田区の物件が売っていれば墨田区の方が少し魅力に映るのではないかと思いますし、通学校(両国小学校)などの影響も少なからずあるのではないでしょうか。

ちなみに、シティハウス東京森下の真似だと思うのですが、なぜに名前に「東京」がつくのでしょうか・・・。森下だけで良くない(笑)???

公式ホームページ
IMG_7622[1]
お部屋は80平米の4LDK、南西角住戸です。当物件の敷地は大通りなど幅の広い道路には面していないので周囲の建物との距離感は近いですが、南や西はそれほど高い建物がなく6階以上ぐらいになると視界が抜けてくるポジションとなるので上層階のこの住戸からは日照はもちろん眺望的にも悪くありません。

間取り的には条件の良いポジションだけあって物件内で最も広い専有面積が確保されています。ただ、60平米台の3LDKが数多くあることからも分かるように全体的に面積を絞ったプランニングが目立つ物件でこの80平米も基本プランには3LDKでなく4LDKが採用されています。

玄関はクランクイン、廊下を一直線とした玄関廊下はプライバシー面の配慮をしつつも面積消費を抑えた好感の持てるものですが、LD内に実質的な廊下部分が多分に混入している点はやはり注意が必要です。
LDドアを越えた所からがLDにカウントされていますので、LDは12畳表記とは言え、実際は一般的な10畳表記のLDと大差ない広さしかなくかなり手狭なものと言わざるを得ません。

また、LDが角住戸らしく角位置(二面採光)にあるのは評価出来ますが、その代わりに洋室4は行灯部屋になっているのはちょっと残念ですし、せっかくの二面採光なのに南側開口部が小さい点も勿体ないなと。
低層階の南面隣接建物の影響が強いことに配慮してのものかと思われますが、視界が抜けてくる中高層階だけでも南面開口部をもっと充実したものとして欲しかったですね。当物件は敷地形状が影響し南向き住戸率が少ないので開口部が少なくとも「南向き住戸」というだけで十分に強みとなると考えた可能性が高いですが、ちょっと芸のない間取りに映ってしまいますね。

洋室4畳全てが5畳以上確保されているのは評価できる点かとは思いますが、80平米で4LDKを設計している以上はもっとメリハリをつけても良かった気がしますし、収納の少なさもちょっと気になりますね。

坪単価は322万円。駅徒歩3分×免震、そして数少ない南向きということを考えると最近にしちゃやや弱めな価格設定という印象があるでしょうか。昨年から分譲中のシティハウス森下ステーションコートは中層階でこのぐらいの単価でしたね。
不動産市場の勢いはかなり弱くなっているのが現状ですし、前述のル・サンク小石川後楽園の一見の影響も多少はあるのかもしれませんね。

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