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【3LDKは62~74㎡】ル・サンク東京森下2階66平米5,479万円【坪単価276万円】
2016-07-09

もう1件、ル・サンク東京森下。

設計はフォルム建築計画研究所(意匠)及び織本構造設計(構造)、施工は東レ建設です。

低層階と中上層階で色味を変えたデザインを採用するなど工夫は見られますが、NIPPOさんは特に外観面に力を入れるデベではありませんし、価格帯からするとむしろ地味な印象があるでしょうか。

ただ、東側道路のメインエントランス前に車寄せが設計されているのは評価できるでしょう。ル・サンク小石川後楽園はここ以上のスケール感がありましたが、かなりの傾斜地及び細い道路にしか面していない敷地条件が影響し車寄せがありませんでした。

この物件の駐車場入口は敷地西側道路沿いにあり、車寄せから駐車場へは公道をぐるっとまわらねばならないのでこの東側道路沿いに車寄せがあるのは利便性的にはあまり良いものとは言えないのですが、自家用車(家族内)での利用というよりはタクシーや迎えの車を想定しているのでしょうね。

前回のル・サンク東京森下

公式ホームページ
IMG_7623[1]
お部屋は66平米の3LDK、西向き中住戸です。西側は小さめのマンションなどが建ち並んでいる形となるので、低層階では視界抜けはありません。ただ、日照は南西方向からを中心にそこそこ得られそうです。

間取り的には60平米台中盤の3LDKということでここ数年はやりの狭小3LDKということになるでしょう。当物件の3LDKは62~74平米と結構幅のあるプランニングとなっています。40平米ちょっとの1LDKや50平米台の2LDKも用意されてはいますが、8割近くが3LDK以上となったファミリー需要を強く意識したマンションということになりますね。

確かに免震構造は3LDK中心の物件に導入するのが適していると思うので(1LDKや2LDK購入者にそこまでの安心感を求める人は相対的に少ない)、理にかなったプランニングかとは思うのですが、駅徒歩3分×免震構造というかなり貴重な条件の組み合わせということを考えると3LDKのこのような幅のあるプランニングはやはり少々弱気に映ってしまいますね。
62~67平米台が3LDKのうち約半数を占めるのはどうかと・・・。

専有部形状はごくごく一般的な田の字プランという感じで特にスパンが確保出来ているわけではないので奥行(玄関からバルコニーまでの距離)もわりとあり、廊下は長くなってしますし、バルコニー側の柱はアウトフレーム化されてはいるものの共用廊下側には出窓による面積消費が目立ち柱の食い込みもあるので特に無駄な面積が少ないということもありません。

LD隣の洋室3にはウォールドアが採用されており、LDと一体利用しやすい設計となっているのは評価出来ますが、そもそものLDはやっと10畳を確保したという感じですし、収納面にもやはり少々不安があります。

LDから洋室3に跨がる幅のある連窓サッシは開放感が高そうで魅力的ですが、方立てが結構突き出ているのが残念ですね。スミフ物件などの方立てと比較すると違いが分かりやすいと思います。

坪単価は276万円。西向きの低層階ではありますが、「駅徒歩3分×免震構造」なので競争力のある単価と言えるのでしょうね。面積をかなり絞った甲斐もあってグロスも5,000万円台中盤に抑えていますし、買いやすさは確かにあるのでしょう。このような単価に出来るのであればもう少し全体的にゆとりある面積にして欲しかったという見方も出来るでしょうけれども・・・。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いボウルはついていますが、水回りの天然石天板仕様はありませんし、浴室照明もダウンライトでなくブラケットタイプということでこの価格帯の物件としては「見た目」の高級感がかなり薄いものとなっています。免震構造などのハード面を重視した反面、ソフト面でコスト削減した形でしょうね。

管理費は203円/㎡。外廊下ですがディスポーザーが付いていることを考えると悪くない水準です。9階建総戸数99戸でエレベーターが2基というのも使い勝手の良さを考えてもこの管理費にはリーブナブル感がありますね。

駐車場は全11台で身障者用1台を含む5台が平置で残りが機械式です。
3LDK中心の物件ですが駅近ということもあり附置率はかなり低めですね。

【中野に強いオープンハウス】オープンレジデンシア中野2階68平米6,578万円【坪単価322万円】 | topページへ戻る | 【駅徒歩3分×免震+墨田区】ル・サンク東京森下80平米7,799万円【坪単価322万円】

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