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【定借だがオーロラシティ徒歩2分】ブリリア東戸塚3階85平米6,138万円【坪単価238万円】
2016-07-19

ブリリア東戸塚。

東戸塚駅徒歩6分の7階建総戸数98戸のレジデンスです。
約71年の定期借地権物件となります。

お寺の土地が多い三鷹など特定のエリアを除くと定期借地権物件は大半が都心で供給されることが多いのですが、昨今は都心部に限らずマンションの価格高騰(単価高騰)が広がっているため、郊外よりの定期借地権も以前よりも多くなっている印象があります。

ウエリス武蔵野関町で詳しく論じたように割高か割安かはさておき「エリアの中心所得層が買える価格帯に出来るか否か」という意味で定期借地権物件の存在意義が高まっている面が少なからずあるのでしょうね。

また、この物件の立地の場合は、先日のザ・パークハウス東戸塚レジデンスの記事でも書いたように東戸塚は戸塚ほどマンション供給が多くなく、オーロラシティのある駅東側は駅西側以上にここ2~3年の供給が少ないということで定期借地権でも十分に魅力があるだろうと東建さん(+相鉄不)が見込んでのものと考えられますね。

駅徒歩6分はすごく強調できる数字ではありませんが、駅からオーロラシティ内のイオンまではペデストリアンデッキでつながっており、屋内を通ることが出来るため、特に雨の日や買い物して帰りたい時には非常に便利なポジションと言えます。

公式ホームページ
IMG_7629[1]
お部屋は85平米の4LDK、南西角住戸です。当敷地は西側道路からは一段高い位置にあり、西にも南にも高い建物が3階でも開放感がかなり高いポジションですね。

間取り的には物件内で最も条件の良いポジション(南東角は環2の影響が強い)となることから85平米超という物件内で最も専有面積の広いものとなっています。ただ、ザ・パークハウス東戸塚レジデンスには90平米超のプランもありましたし、「定期借地権でないと実現できないようなゆとり」を意識している様子はありません。
つまり、「より広いものを所有権の物件と同じような価格」で売るのではなく「同じような面積のものを所有権の物件よりも安い価格」で売る戦略ということになるでしょう。

ただ、プラン的にはザ・パークハウス東戸塚レジデンスの4LDKなどと比べて「華」があるのが良いですね。
85平米の4LDKは、4LDKとしてはけして専有面積が広いわけはありません。そのため、廊下を短くする目的で廊下が一直線となった田の字ベースのプランではあるのですが、南側のスパンを通常よりも確保し、LDの開口部を充実させているのが素晴らしいと思います。LDと洋室3はウォールドアで隣接しているので一体利用することも可能ですし、開口部に連窓サッシが採用されているのも嬉しいですね。

また、LDにはコミュニケーションカウンターというスペースも設けられていますし、なかなか工夫あるプランです。

洋室2の開口部は共用廊下側にはなってしまいますが、採光がとりやすいL字型で幅のあるものとなっている点、完全アウトフレーム化によりいずれの居室形状も非常にきれいなものとなっている点も評価出来ますね。

坪単価は238万円。同階北西角は坪単価240万円なので安く感じます。東口と西口の差は幾分あるでしょうが駅距離のほぼ同じザ・パークハウス東戸塚レジデンス(むろん所有権)の価格と比べると1割安いか安くないかという水準でしかないので定期借地権のわりに高い、というのが正直な所ではあるのですが、前述のように定期借地権の最大の存在意義は「エリアの中心所得層が買える価格帯にしやすい」ことですので、この価格帯でも売るのには困らないということなのでしょうね。

第1期はザ・パークハウス東戸塚レジデンスの80戸には遥かに及びませんが、あちらが80/237、こちらが32/98ですので、進捗率という意味ではほぼ同じです。

ちなみに地代と解体積立金を合わせると月額165円/㎡となります。立地的なものを考えると少し高い印象もあるのですが、管理費は196円/㎡とまずまずの水準に出来ているので許容範囲ではあるのでしょうか。ザ・パークハウス東戸塚レジデンスは管理費が170円/㎡であり、そういった安価な水準の物件と比べるとランニングコストが嵩むことにはなるでしょうが、当然ながら土地部分の固定資産税はかかりませんので、実質的なランニングコストの差はもっと小さくなりますね。

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