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【60平米台の3LDKながらLDは11.5畳】リーフィアレジデンス世田谷砧2階69平米6,108万円【坪単価294万円】
2016-07-23

もう1件、リーフィアレジデンス世田谷砧。

設計・施工は不二建設です。
リーフィアレジデンス世田谷桜丘世田谷喜多見あたりは少々野暮ったい印象があったデザイン面ですが、狛江東和泉やここでは明らかに改善されてきている印象を受けます。

ここは売主に三菱地所さんが名を連ねていることも幾分関係してはいるのでしょうが、ガラス面の目立つエントランスやオーナーズラウンジ周りの設えに見所がありますし、ガラス手摺とタイルがバランス良く施された外観デザインも悪くないです。

空地率は約46%と6階建の物件なのでけして高い水準ではありませんが、駐車場は全21台中6台が平置(身障者用1台及び来客用2台含む)と出来ているのは評価出来ますし、三方接道の敷地なので開放感もまずまずあるでしょう。

前回のリーフィアレジデンス世田谷砧

公式ホームページ
IMG_7635[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南東向き中住戸です。正面方向には5階建のラトゥール砧(スミフさんのではない(笑))があるので、視界的な圧迫感は少々ありそうですが、1階住戸に奥行のある専用庭があることからも分かるように敷地南東端まではそれなりに距離を確保した位置にあるので、2階であれば日照も得られそうです。

間取り的にはややコンパクトな3LDKですね。当物件の3LDKはほぼ70平米超ですが、このタイプは少し面積を絞っていますね。物件として最低でも59平米の2LDKからというプランニングですし、この程度の広さの3LDKを少し用意するのはバランス的に良いと思います。

リーフィアレジデンス世田谷桜丘、世田谷喜多見、狛江東和泉は駅近物件ということで世田谷や都下の物件としては異例とも言える30~40平米台のプランも見られたのですが、ここは駅徒歩11分の落ち着いたポジションの物件ということで一般的なプランニングになっている感じですかね。
67平米の2LDKは、2LDKとしてはかなりグロス価格が嵩むもので最近ではまず見ることの出来ない代物ではありますが・・・。子供が巣立った老夫婦なんかを想定しているのかね???

さて、このプランは非常にオーソドックスな田の字縦長リビングプランという形ですが、LD隣りの洋室3の引き戸が大きく開け放てる点、LDと洋室3に跨がるように連窓サッシが採用されている点は良いでしょう。

やや小さめの3LDKながら玄関廊下をとてもコンパクトにしているので収納を充実させることが出来ていますし、70平米未満の3LDKでLDが11.5畳確保出来ているのも結構珍しいですね。10畳台となるのが一般的です。

また、奥行のあるバルコニーに面していますし、視界条件のわりには開放感がありそうなLDですね。

坪単価は294万円。前述のように効率性の高いプランなので、実質的にはもう少し安く考えることも出来るのでしょうが、視界条件や日照時間等々を考慮すると割安感はないです。近隣ではここ数年分譲がなく、2009年のパークハウス砧レジデンスあたりまで遡らねばならないのですが、パークハウス砧レジデンスは駅徒歩12分で平均270万円ちょっとでした。2008~2009年はリーマンショックの影響が残っていたり残っていなかったりと物件によって割安感割高感にバラツキが生じていた時代ですので、比べる対象として適しているとは言い難いのですが、平均ではそれと比べるとおおよそ2割高という水準になるでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、トイレ手洗いカウンターはそろっていますが、水まわりの天然石天板仕様など高級感のあるものは見られません。
ただ、パッシブデザインということでグリーンカーテンフックや通気機能付の玄関ドアやLDドアが採用されています。このようなパッシブデザインは大京さんが大々的に始めたものですが、最近は他社物件でも結構見かけるようになってきましたね。

管理費は184円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでリーブナブル感のある水準です。総戸数60戸はそこまで大きなものではありませんが、スケールメリットが効いているように思えます。

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