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【利便性と環境を両立させる南東角】ザ・パークハウス杉並高井戸プレイス4階70平米6,598万円【坪単価310万円】
2016-07-25

ザ・パークハウス杉並高井戸プレイス。

高井戸駅徒歩5分の9階建総戸数46戸のレジデンスです。

三菱地所レジデンスさんは同じ人見街道沿いでザ・パークハウス浜田山季の杜を同時期分譲中です。こちらは高井戸駅が最寄り、あちらは浜田山駅が最寄りでマンション名も全く異なるように受けるイメージは大分異なるのですが、街道沿いという立地条件だけでなく実は高井戸東3丁目というアドレスまで同じなんですよね。

直近で分譲されたばかりのディアナコート浜田山は、高井戸東アドレスではなく浜田山アドレスではありましたが、駅徒歩9分とザ・パークハウス浜田山季の杜よりも駅距離のあるポジションながら平均坪単価350万円ほどの水準でしたので、季の杜も近い水準となるのでしょうが、こちらと比べると高く感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

高井戸駅は環八というイメージが強いと思いますし、事実この物件も含め環八沿いもしくは環八にほど近いポジションの物件が多いので浜田山界隈ほど住環境に優れた物件が少ないのは事実ですが、浜田山を最寄りとする物件も人見街道沿いや井の頭通り沿いのものが少なくないわけですし、少々価格差が大きすぎると感じることも・・・。

ちなみに、季の杜は三菱さん単体ですが、こちらは伊藤忠さんの持分もあるようです。名前やコンセプトなどを見てもほぼ三菱による物件なのは明らかですけれども。

公式ホームページ
IMG_7634[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。南側は8階建のリーベスト高井戸がありますが、北側に向かって上階がセットバックされているので実質4~5階程度の間隔で、圧迫感もなく日照も良好です。東側は戸建住宅が中心のエリアとなるので視界的にも良好ですし、当物件内で最も環八から奥に入ったポジションとなるので住環境的にも良さそうです。

間取り的には、物件内で条件の良いポジションながら70平米ちょっとということで消極的な印象のあるプランとなります。ザ・パークハウス浜田山季の杜が80平米台、90平米台、そして100平米超のプランも複数用意しているのに対し、当物件は1室だけあるルーバル付の91平米を除くと最大でも北西角の71平米ということで見事なまでに棲み分けをしていますね。
この南東角なんかは浜田山エリアの物件と大差ない環境だと思うので、80平米近い専有面積があっても何らおかしくなかったと思うのですが、物件自体の立地条件や全体コンセプト、そして、季の杜との棲み分けという意味でこのぐらいの専有面積が「無難」だったということなのでしょうね。

70平米の角住戸ということで無駄な面積は極力排除する必要があり、玄関廊下は当然に一直線となっています。ただ、南西角住戸(Fタイプ)などと比べてもらえば一目瞭然のように一直線のわりには廊下は長いです。LDの入口付近の実質的な廊下部分の混入が多いか少ないかの差とも言えなくもないですが、それ以上にちょっと長いかな。

LDは12.2畳(逆梁カウンター含む)と意外などほ広さが確保出来ているのは良いですが、廊下の長さが影響してか収納は70平米超のプランにしてはかなり少ないですね。

また、東側(妻側)にバルコニーがないタイプなので角住戸にしてはバルコニーが小さめではあるのですが、いわゆるハーフバルコニーよりかは少し広め(5分の3バルコニーぐらい???)になっていますし、バルコニーに向かってL字サッシが採用されている点も評価出来ます。

一方、玄関が凹んだ位置にないので、アルコーブのプライバシー面への配慮に欠けている点が残念ですね。

坪単価は310万円。近年の高井戸駅周辺のファミリータイプ分譲マンションの物件供給は少なく比較対象が多くはないのですが、2012年のジオ杉並高井戸が平均で250万円ちょっと、2010年のベリスタ高井戸駅前がおおよそ265万円という水準だったと思うので駅距離などを加味するとおおよそ2割程度の価格上昇となるこの物件はまさに昨今の相場並と言えるでしょう。
全体的にのっぺりとした単価設定となっているので、通りの喧噪を受けにくい東寄りのプランに幾分割安感があるかな。浜田山駅の物件は駅徒歩5分圏内となるケースは少ないですし、駅徒歩5分でこの環境というのはバランス的にも悪くない印象です。

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