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【約半分が80平米超】シェフルール仙川4階88平米6,040万円【坪単価227万円】
2016-08-03

シェフルール仙川。

つつじヶ丘駅徒歩8分、仙川駅徒歩9分の8階建総戸数39戸のレジデンスです。

松尾工務店のシェフルールシリーズを取り上げるのは約2年前のシェフルール西早稲田ラヴィーナ以来2件目でしょうか。

西早稲田ラヴィーナ以来、名前を聞いておらずそれ以来の新築分譲となるかと思いますが、ゼネコンとしてはグランドメゾン桜新町クレヴィア練馬中村橋などに携わっていますね。

ポジション的には仙川駅から見るとプラウドシティ仙川のちょっと先、甲州街道から少し内に入ったところになります。

標高的には甲州街道沿いのプラウドシティ仙川などよりも低い敷地にはなるのですが、この敷地周辺は南傾斜及び西傾斜となるため、高台感のある眺望を楽しむことも出来るちょっと珍しいポジションですね。

公式ホームページ
IMG_7697[1]
お部屋は88平米の4LDK+DEN、南東角住戸です。南も東も高い建物がありませんので、日照はもちろん視界的にも良好なのですが、遮るものがないゆえに甲州街道の影響は不可避というポジションでもあります。

間取り的には日照条件の良いポジションなので広い面積が確保されているかと思いきや全くそのようなことはありません。当物件は、南西角も88平米ですし、ルーバル付のプランには90平米超・100平米超、そして、地下にフリースペースのついた1階住戸は110平米超のプランまでもが用意されたかなり異色なプランニングとなっているのです。南東角は物件内でも甲州街道の影響が大きいと思われますし、デベ的にも特別何かを意識したプランニングとなっているわけであくまで数あるプランの中の1つという位置づけとなるでしょう。

4LDKにDENを加えたことで居室数はかなり豊富ですし、基本プランに和室が用意されているあたりに大手デベとは異なるコンセプトを感じることが出来るプランです。

角住戸にしてはバルコニーが少々小さいのが若干気になるのですが、バルコニーがない部分には比較的充実した開口部が用意されていますし、角住戸らしい非常に採光に優れた設計となっているのは好感が持てますね。

また、玄関の下足スペースは専有面積のわりにむしろ小さめな印象ではあるのですが、近年のイニシアシリーズで採用されているものと同水準の幅のある廊下を採用しているので、玄関回りの空間に広がりが出ていて良いです。

収納はかなり確保出来ている方ですし、いずれの収納も間口が広めに確保出来ており奥行が浅めなのが好印象ですね。奥行が深くなると大きさのわりに収納力に欠けることが少なくないので。

残念なのは洗面所でしょうか。この広さのプランにしては少々狭いですね。

坪単価は227万円。ブランドの差は大きいですが、プラウドシティ仙川は平均坪単価260万円台という水準だったことを考えると大分おとなしい価格という印象です。プラウドシティ仙川がプラウドとしては珍しいほどの長期販売を強いられましたし、昨今はマンションの売れ行きが芳しくありませんので「現実的な水準」に調整してきたということでしょう。

まぁ、この物件の場合は前述のようにあまりにも異例なゆとりある専有面積が確保されている関係上グロスの嵩みがハンパなく、坪単価を抑えないことには中小デベが総戸数39戸を捌くのはまず不可能という側面もあります。
当物件は約半分が80平米超というプランニングなのですが、全体利益(=単価を上げること)を意識した場合には、流石にもう少し平均専有面積を下げた方が良かったのではないかと思いますね。これだけの広さがあるとこの単価でも6,000万円超になるわですから、販売は楽ではないでしょう。
ただ、広いお部屋を探している方には十分検討余地がありそうな物件ですね。

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