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【最高単価は最低単価のおおよそ1.5倍】プラウド国立マークス4階73平米6,298万円【坪単価285万円】
2016-07-13

もう1件、プラウド国立マークス。

設計・施工は野村建設工業です。数々のプラウドを手がける野村建設工業さんですが、プラウド人形町プラウド日本橋人形町ディアージュなど最近は超高額物件を手がけるのが当たり前になってきましたね。

一昔前であればタワマンなどではない技術的に何ら難しくない中低層物件であっても都心部などの高額物件は名のあるスーパーゼネコンや準大手ゼネコンを起用するのが一般的だったのですが、ここ数年は建築費高騰の影響で坪単価400~500万円台の物件でもそれ以外のゼネコンが起用されるのが当たり前の様相となっています。

この物件は総戸数37戸という小規模物件ですし、坪単価も国立エリアでは高額とは言え300万円台が中心ですので、当然にスーパーゼネコンなどは起用されるはずもなく、野村建設工業の起用は納得と言うかむしろ安心感が高いのではないかと思うのですが、そもそも名前がどうこうではなくデザイン性の高さに一目置ける物件だと思います。

総戸数37戸、敷地面積600㎡弱に過ぎない物件ですのでスケール感を出すのは非常に難しいのですが、北側道路面からしっかりとセットバックした位置にエントランスを設計し、そのエントランス前の空間にはクランク型のアプローチと両脇に植栽を設けることでかなり印象的な空間とすることが出来ています。

エントランス周りのプライバシー面をもっと追求する場合には、エントランス周りに壁を設けたりすることで通りからの視界を妨げる工夫を施すのでしょうが、あえてそのようにしていないことでエントランス前の空間に広がりを生み出し、スケールのなさを上手いことカバーしていますね。

エントランス周り及び低層部には天然石を豊富にあしらうことで重厚感も醸しだしていますし、上層階の坪単価400万円前後という高額な価格水準を少なからず意識した物件となっているので、300万円未満の住戸にとっては単価を遥かに上回る高級感があると言えますね。

駅徒歩14分の地にあるプラウド国立は第一種低層住居専用地域の3階建(空地率は低くて当然)なので比べる相手としては適切とは言えない面もあるのですが、総戸数34戸と似たスケールの物件であるにもかかわらずエントランス周りの空間はこちらとは雲底の差があると思います。
低層物件と中層物件という属性の違い以上に価格帯の差が表れているのではないでしょうか。

前回のプラウド国立マークス

公式ホームページ
IMG_7700[1]
お部屋は73平米の3LDK、西向き中住戸です。低層階なので眺望などは望めませんが、4階だと一応は前建を越えてくるので、圧迫感はないでしょう。駅前エリアで高い建物に変わる可能性は無きにしも非ずなので将来的な不安は残るとは思いますが。

間取り的には洋室3室全てがリビングインの「今風」の中住戸で、独立した洋室が欲しいという方には難しいプランではありますが、全室リビングインとしたことで廊下はかなりコンパクトに出来ていますし、中住戸としてはワイドスパンなプランで開口部に見所があるのが良いですね。

このぐらいのワイドスパンの中住戸というのはけして珍しくなく、LDの他に洋室2室、つまり3室が共用廊下側でない主方向(このプランで言う西側)に開口部を設けることが出来ていること自体は普通なのですが、LDの開口部が一般的なサッシ2枚分でなくサッシ2枚半分確保出来ているのはかなり稀なことです。

当物件は外廊下ですので洋室3を外廊下に面した位置にして開口部を設けていないのがちょっと疑問だったりはするのですが(そいういう意味では、建築基準法上、行灯部屋の洋室3をサービスルームでなく居室にするために隣接するLDの開口部を大きめにする必要があったのだと思います)、LDは奥行2mのバルコニーに面していることで空間的な広がりもかなりのものと言えますし、中住戸としては開口部に魅力のあるプランとなっているのが評価出来ます。

駅前の好立地のプラウドということで開口部や間取り面で手を抜いても苦もなく売れてしまう可能性が高いのですが、安易な間取りにせず工夫を施してきている点を評価したいですね。
プラウドにしてはスケールに欠けるがゆえにひと工夫施してきた可能性が高いでしょう。

坪単価は285万円。2013年に分譲された同じく駅徒歩2分のアーデルグラン国立は平均坪単価270万円弱という水準だったのでそれと比べると幾分高いですが、現状の相場は2013年よりも上昇していますし、さらに駅に近いプラウドということを考えると視界不安があるとはいえ、リーズナブルに感じる水準です。

上で述べましたが、エントランス周りの質感やデザインはこの単価帯のものではなく、坪単価300万円前後の住戸はこのご時世にしてはそこそこ割安感がある印象です。
まぁ、都心部は投資需要や相続需要(節税目的)が旺盛で相変わらず相場は底堅いものとなっていますが、都下においてはそういった需要は少ないですし、ここ最近のマンションの売れ行きの悪さを考えると「物件内で条件の良くない住戸」というのは大手ブランド物件であってもかなり現実的な水準にする必要があるのでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナはついています。

管理費は287円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで300円/㎡近い水準なので割高感が強いですが、スケールに欠けるため仕方ない面はあるでしょう。250円/㎡ぐらいまで頑張って欲しかった気はしますが・・・。

駐車場は全8台で身障者用を含む2台が平置です。

【2013年から価格がほとんど変わらない】ザ・パークハウス東戸塚レジデンス7階90平米7,258万円【坪単価266万円】 | topページへ戻る | 【立地条件ゆえの南面超ワイドスパン】プラウド国立マークス76平米9,398万円【坪単価407万円】

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コメント:

元々の価格は良いお値段なんですが、角部屋より柱食い込みの影響が少ないので、お得感がある気がしますね。中住戸はプラウドだし田の字かなと思ってましたが意外です。

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Re: タイトルなし

南に面した角住戸の高層階が高すぎるのでこの中住戸や北西角がリーズナブルに感じてしまいますよね。

プラウドは大規模物件だとほぼ田の字ですが、小規模物件はたまにこういったものがあるので面白いですよね。小規模物件ながらエントランス周りはなかなか立派ですし、そういう意味ではいいとこ取り感のある物件とも言えますし。

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