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【ノン隅田川ビュー住戸がなかったゆえの価格?】ザ・パークハウス東日本橋2階70平米7,590万円【坪単価356万円】
2016-07-20

もう1件、ザ・パークハウス東日本橋。

設計・施工は森本組です。森本組は最近の三菱物件だとザ・パークハウス月島ディアスタの実績がありますね。

外観デザインは、坪単価400万円前後の価格帯の三菱ブランドの物件にしては普通な印象がありますが、共用部のデザイン監修にサザビーリーグを起用したことで、エントランス周りの空間はザ・プレミアスカイ品川中延ザ・パークハウス二子玉川ガーデン同様に一味違った雰囲気に仕上がっていますね。屋上に設けられたガーデンテラスも良い雰囲気です。

ちなみに、当物件は三菱地所レジと京急不動産のJVですが、「ザ・パークハウス」という名の通り三菱地所主導のプロジェクトとなります。

そして、当物件最大の注目点はむろんそのランドプランになります。当物件の敷地形状は東(隅田川)に向かって扇が開くような扇形をしており、向き的には全ての住戸から隅田川が望める形になっています。

特異なフロア形状を有しているがゆえにフロア面積のわりに柱の本数が多く、かつ、柱間隔が短い気がするので、扇形ではなくもっとシンプルに「東北東向き」と「南東向き」に加え、隅田川の望めない北西向き住戸が多少あっても良かったような気がしますが(屋上にはガーデンテラスもあるので隅田川ビューでない住戸の方もそこにいけば隅田川ビューが楽しめます)、「全邸リバービュー」が最大の売りでもあるようなのでそこをなんとしても達成したかったということなのでしょう。

その結果として、間取りを重視したい方には向かない物件となっているのは残念ですが・・・。

前回のザ・パークハウス東日本橋

公式ホームページ
IMG_7717[1]
お部屋は70平米の3LDK、東向き中住戸です。隅田川を正面に望むとは言え、2階なので堤防に多少遮られますし、前面道路の影響も不可避です。ただ、スカイツリーは見えますし、隅田川の対岸まで高い建物がないという開放感の高さは素晴らしいものがあります。

問題はその間取りですね。洋室2と3の位置関係がなかなか見られないものとなっています。前述のように東側へ行くほど扇形に広がったフロアプランとなっているため、このように玄関周りよりもバルコニー周りに幅のあるプランが造りやすくなっているというわけです。

それによってワイドスパン住戸が造りやすくなっているのは確かなので良い面もあるのですが、こういったフロアプランを採用したケースは間取りに難しさが生じているケースが少なくないのも事実です。

専有面積に比して共用廊下に面した部分が小さくなってしまうため、玄関位置の自由度が狭まるので、玄関廊下、さらには水回りの配置パターンが限られてしまいますし、このプランの洋室2や3のようにリビングインの洋室を増やさざるを得ないという状況が生じやすいんです。

昨今はこの物件に限らず高額物件でもリビングインの洋室の存在が当たり前になりつつありますし、特別違和感はないのですが、当プランは洋室2の引き戸はかなり幅の狭いものですし、少々無理している感は否めませんね。

ただ、中住戸ながらLDのサッシ幅が4枚分と出来ているのは非常に良い点ではあるでしょうね。この4連サッシから望む隅田川ビューは贅沢です。

坪単価は356万円。低層階ではありますが、視界の開けた日本橋界隈ではかなり貴重なポジションであることを考えると先ほどの住戸同様にやはり大人しい価格に映ります。前述のように、仮に北西向き住戸(隅田川ビューではない)が設計されていたならば、東向き住戸(隅田川ビュー)は低層階でももう少し単価高の設定になっていたのではないでしょうか。

全邸リバービューゆえに低層階はこの程度の単価でおさまった可能性が高いです。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、食器棚も標準装備されているのが良いですね。LDでさえビルトインエアコンでないのは少々残念ですが、最近の400万円前後の物件は壁掛けが主流ですから仕方ないですね。

管理費は239円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付なのでそこまで安くはありませんが、全戸70平米台で総戸数65戸というそこそこのスケールのある物件なので標準的な水準に抑えることが出来ているようです。

駐車場は全18台で機械式です。

【角住戸と中住戸の単価差ありすぎ・・・】グレーシアタワー二俣川27階88平米9,600万円台(予定)【坪単価約363万円】 | topページへ戻る | 【隅田川にスカイツリー、日本橋随一の眺望を楽しむ】ザ・パークハウス東日本橋14階76平米9,990万円【坪単価436万円】

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