マンションの間取りや価格を言いたい放題!
都心のマンションを中心に間取りや価格をぶった切ってます。 ただのマンションおたくで不動産関連の商売をしているわけではないので、利害関係のない第三者的な視点で書いています。※価格情報等の正確さについてはいかなる保証もできませんので、ある一時点についての売出価格として参考程度にお考えいただきますようお願い致します。

ザ・パークハウス川崎レジデンス。

川崎駅徒歩7分、京急川崎駅徒歩9分の13階建総戸数35戸のレジデンスです。

三菱地所さんは同じ駅徒歩7分の地に2014年にザ・パークハウス川崎を分譲していますが、同じ7分でもここはかなりインパクトがありますね。ラゾーナ至近の利便性はもちろんのこと、中を通れば雨の日でもほとんど雨に濡れずに駅に行くことが出来ます。

川崎駅西口で比較的駅に近い分譲マンションのほとんどはラゾーナの西側に広がる商業系のエリアに存在しているのですが、この物件はラゾーナの北側というかなり珍しいポジションとなります。

この物件から見て南西側にはサンクタス川崎タワーやクレッセント川崎タワーなどのタワマンを初めとして複数の分譲マンションが立っており、わずかな差と言えばわずかな差ではあるのですが、この物件の南の通りから北側となるエリアには分譲マンションはほぼ存在しないはずです。
北側は戸建中心の第二種住居専用地域となっており、駅前の喧噪が嘘のような落ち着いたポジションで、当物件は丁度その境目に位置することになりますね。

当物件は全戸南向きで目の前はT字路、つまり、真南に向かって太い道路が延びているので、南面前建までの距離がもの凄く確保出来ているのが大きな特長でもあります。南東方向はラゾーナの駐車場なので将来的に日照が保たれる可能性が非常に高いですし、そういう意味でも貴重なポジションではあるでしょう。

ただ、ザ・パークハウス川崎は総戸数73戸とそこそこの規模がありましたが、こちらレジデンスは総戸数35戸とかなりスケール的には小さいものとなるのが肝でしょうか。近くには前述のかなり「華」のあるタワマンがあるので、そういったものと比べてしまうとどうしても地味に映ってしまうわけでそのあたりがどの程度価格面に反映されるかがポイントかと。

公式ホームページ

お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。前述の通りの優れた南面条件を有する物件ですので、中層階でも日照・視界共に申し分ありません。

当物件は最上階こそ1フロア2戸で90平米近いプランが2つ用意されてはいますが、それ以外のフロアは1フロア3戸構成でその3プランの中で最も広い専有面積のものになります。

それでも70平米をギリギリ越えた程度なので玄関廊下を一直線とした無駄な面積を排除した設計でLDも角位置にない（二面採光でない）など、角住戸にしては地味な印象の強いものとなるのですが、よく見ると案外評価出来る点がありますね。

1つ目は、玄関の下足スペースが廊下に比べ幅が確保されている点です。物件によっては玄関ドアと同じ程度の幅しか確保されていないようなものもありますが、子育てファミリーなどにとってはベビーカーが楽々入れるぐらいの幅はあって欲しいものですし、素晴らしいですね。

そして2つ目はLDの開口部幅です。洋室3との間に連窓サッシが採用されており、スパンのわりにLDの開口部幅が確保出来ているのは好材料です。洋室3との間の方立てのデッパリが少し大きいタイプなのがちょっと残念ではありますけれどもね。方立ては引き戸の高さと梁の高さをそろえるために、下がり天が存在している部分までは突き出さざるを得ません（つまり、下がり天（梁）幅が短いほど方立てが小さくできるというわけです）。

また、ちょっと珍しいと思ったのは、洋室3が洋室2よりも小さいことでしょうか。ポジション的には洋室3の方を大きめにするケースの方が多いと思うのですが、当物件は洋室3が結構小さいものとなっています。

洋室2の開き戸に対して洋室3は引き戸となっていますし、洋室3の方をLDと一体利用することを想定しているという意味もあって洋室2よりも小さくしているのかもしれませんが、そういう意味では引き戸はもっと大きく開く形にして欲しかったですね。やろうと思えば収納の扉の前に引き戸を収納できるようなスペースを設けることも可能ですからね。まだまだ見かけることは少ないですが、グランマークレジデンス、最近だとヴェレーナ船堀でそのような収納が採用されていました。

坪単価は341万円。ザ・パークハウス川崎は平均坪単価250万円ほどでしたので平均で比べてもおおよそ3割ぐらいは高いですか？？？このラゾーナ至近の地は確かにインパクトも違えば利便性も異なりますけれども、同じ西口駅徒歩7分ですので流石にちょっと上げすぎな感はあります。
それでもこの珍しい立地条件にたった総戸数35戸ということであれば簡単に捌けてしまう可能性が高いわけですが、逆に言えば全戸即日完売してもいいぐらいなのに第1期が20戸に止まるのは価格の影響である可能性が高いでしょうね。

見た目的にかなり地味なラゾーナ川崎レジデンスはさておき、川崎駅西口には都内の高級タワマンと比較してもかなりデザイン性が高い部類になるクレッセント川崎タワーとサンクタス川崎タワーがあり、それらの中古などと比べてしまうとやはり高く感じてしまいます。まぁ、どちらも出物は少ないので希望通りの住戸が希望の価格で買うことはそう簡単ではないわけですが。