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【第1期は176/184】アルファグランデ千桜タワー20階67平米6,790万円【坪単価335万円】
2016-07-17

アルファグランデ千桜タワー。

ようやく第1期販売開始ですね。多少時間がかかった印象がありますが、千代田区優先分譲が86戸、一般分譲住戸が90戸ということで事業協力者住戸27戸及び非分譲住戸(スターツ持分)65戸を除いた全分譲住戸184戸のうち第1期で176戸を分譲することになるようです。どうせなら全戸供給しちゃえばいいのに~というレベルです(笑)。

これまでの記事でも述べているように結局お買い得感は薄いものとなってしまった当物件ですが、「普通の価格」であっても魅力を感じる方は少なくない貴重な立地条件であることは間違いないでしょう。

割安か割高かはさておき、定期借地権、かつ、50~70平米台に絞った(最上階を除く)プランニングにより「多くの方が手が届くであろう価格帯」になってはいますし、これぐらい売れるのは当然でしょう。

むしろ価格発表前の盛り上がりが異常だっただけにその反動が大きく、割高というような風潮が強くなってしまっている感があり、その影響で敬遠してしまっている方も少なくない印象です。

全く割安な水準でないことは確かですが、その影響もあってか区営住宅とお見合いとなる東向き住戸は当初の予定価格よりも大分下がりましたし、真剣にこの立地この物件、そして「定期借地権だからこそ手が届きやすい」という事実に魅力を感じている方にとってはむしろ良かったのかもしれません。

前回までのアルファグランデ千桜タワー

公式ホームページ
IMG_7761[1]
お部屋は67平米の3LDK、西向き中住戸です。以前の記事で書いているように当物件の周辺は都心にしては高い建物のないエリアであり、高層階からは抜け感のある開放的な眺望を望むことが出来ます。やや南に傾いた西向きということもあり、日照時間もかなり長いでしょう。むしろ真夏の西日が気になるかもしれません。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKとなります。千代田区の一般的な所得水準のサラリーマンが買える価格というのを意識する必要があったため、このような小さめのプランが採用されています(当物件にはタワマンの3LDKとしては異例とも言える65平米未満の3LDKもありますね)。

したがって、当物件はどのプランも少々せせこましいものにはなっているのですが、良い点もあります。それは内廊下を採用していることで、3LDKとする以上はある程度「ワイドスパン設計にせざるを得ない」という点です。

3LDKで3室中2室が行灯部屋というのは基本的には「ありえない」ので(富久クロスはほんどごめんなさい(笑))、LDと洋室2室をバルコニー側に設けるぐらいのスパンを確保する必要があるのです。

このプランがまさにそうで当物件はそのような理由で2LDKに比べ3LDKはかなりしっかりとしたスパンを確保することが出来ているというわけですね。

当物件は前回までの記事の中で口を酸っぱくして何度も述べているように全体的に開口部が寂しい造りとなっており、このプランもスパンのわりに開口部幅に魅力がないのが非常に残念ではあるのですが、もうそこについては割り切るしかないですね。この物件はこういう物件なのだと・・・。スターツさんがデベロッパーになった時点で期待はしていませんでしたが・・・。

一方、全洋室がリビングインとなっていることで無駄な面積が少なく、67平米にしては有効面積が高いプランですし、奥行のあるウォークインクローゼットなどを採用せずに壁一面の収納を採用しているので収納力も結構期待できそうなプランです。

坪単価は335万円。4~5月の予定価格の時点では6,800万円台だったのでほんの少しではありますが、下方修正したようですね。これまでの記事で述べているように定期借地権ゆえに高額なランニングコストはかかりますし、購入時には解体保証金(このプランで約100万円)も別途必要ではありますが、眺望の良い高層階でのこの水準は所有権換算で400万円ちょっと程度に見積るのが妥当かと思いますし、このご時世としてはまずまずと言えるのではないでしょうか。

これも前回までの記事で書いていますが、単価が安い分、所有権の高額物件に比べ設備仕様のグレード感が今一つなのが残念ですね。価格が安いのは「定期借地権」だからなわけでグレードはあくまで坪単価400万円以上(所有権)の水準にして欲しかったということです。まぁ、そうはしないのが普通であり、デベさんのずるいところ(?)なんですけども。

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