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【角住戸と中住戸の単価差ありすぎ・・・】グレーシアタワー二俣川27階88平米9,600万円台(予定)【坪単価約363万円】
2016-07-21

グレーシアタワー二俣川。

二俣川駅徒歩2分の29階建総戸数421戸(事業協力者住戸21戸含む)のタワーレジデンスです。

駅徒歩1分でこそないものの屋根付のペデストリアンデッキで駅直結となる再開発案件で商業棟、業務棟、さらには駅舎増築工事も行われるということで交通利便性はもちろんのこと、買物利便性という意味でも魅力が増す可能性の高いエリア(物件)となります。

また、今更言うまでもないことかも知れませんが、相鉄線はJR及び東急との直通運転が予定されており、都心部の主要駅へ乗換なしで行くことが可能となることから大きな可能性を秘めているエリアとなりますね。

相鉄線というのは都内在住の方からするとこれまではほとんど乗る機会がなく非常に地味な路線であったかとは思いますが、今後は知名度も高まるでしょうし、直通運転により沿線周辺の開発も徐々に進んで行くと考えられます。

ただ、沿線周辺の開発により今後駅前にタワーがボンボン立つかというとそうではなく、相鉄線の主要駅である二俣川駅直結というこの物件のポジションは少なからずプレミア感があるというものです。

ちなみに現状で相鉄線を最寄りとする分譲タワマンとなるとお隣の鶴ヶ峰駅のクリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰と星川駅のパークタワー横濱星川ぐらいでしょうか。
この物件のエリアも本来は高さ制限31mとなるので大規模再開発案件でないとこのようなタワマンは不可能ですし、実際、二俣川駅周辺は商業ビルも含め高い建物が非常に少ないエリアとなっていることがひとたび駅に降りればお分かりいただけることでしょう。
パークタワー横濱星川は当物件よりも断然横浜駅に近いですし、現状ではこちらよりも利便性が高いのは間違いありませんが、直通線は二俣川駅の隣の隣の西谷駅から分岐される形となりますので、将来的にはかなり高い確率でこの物件が相鉄線No.1物件となるものと思われます。

というわけでポイントはその将来性の高さが価格にどこまで折り込まれているかでしょう。そこに尽きます。

公式ホームページ
IMG_7822[1]
お部屋は88平米の4LDK、東角住戸です。二俣川はかなり内陸なので、海が見えるという感じではないのですが、東方向にはみなとみらいがあり、夜景や花火(ちょっと遠いですけれども)などが望めることになります。周囲には高い建物がないため抜け感はかなりのものですし、そういったエリアだと都心部の同じ階数からの眺望よりもさらに「高さ」を感じることが少なくないですね。

間取り的には90平米近いゆとりある専有面積が確保され、4LDKがプランニングされています。当物件は駅直結とは言え二俣川というエリア特性上、3LDK以上のファミリータイプが中心のプラン構成となっており、高層階の角住戸を中心に80平米台後半の4LDKもそこそこ用意されていますね。

ただ、ほぼ同じ専有面積の南角住戸は中層階以上のほとんどが事業協力者に抑えられてしまっており、15階以上でたったの5戸しか分譲されない状況です。当物件の事業協力者住戸は前述の通りたったの21戸ですので、かなり偏っておりいかがなものかと思いますが、南西には富士山が望めるとは言え、富士山の見えるマンションというのはそこまで希少性が高いわけではありませんし(10階建前後の物件でも物件が密集していない郊外エリアでは見えることが少なくない)、真夏の暑さなどを加味すると個人的にはこの東角が最もバランスが良いように感じますね。

そして、間取り面の詳細ですが、FIXのコーナーサッシはタワマンにしてはそこまで幅のあるものではないのですが、足元付近から立ち上がっているため開放感は十分で、タワマンらしさを楽しめるものになっていると思います。

ただ、私が強調したいのはむろんそこではないです。当ブログの読者の方であれば既にお気づきかと思いますが、この角住戸のプランニングは率直にかなり素晴らしいです。

価格帯を問わずタワマンの中でもかなり優れたプランニングとなっている物件で、中でも柱が微塵も食い込んでいない点がお見事ですね。
当物件は角住戸も中住戸も柱をきれいにアウトフレーム化しており、柱が食い込んだプランを探すのも一苦労です。

また、角住戸だと玄関位置が浴室のあたりにあり、廊下が長くならざるをえない物件も珍しくないのですが、当物件は玄関を東よりに設計出来ているので、廊下はほどほどの長さで済んでいますし、かつ、プライバシー的にも申し分のないものとなっているのも高く評価出来る点です。

90平米に満たない4LDKだとLDで15畳確保出来ないケースも少なくないのですが、全体的に無駄を最小限に抑えたことで15畳を確保することが出来ていますし、この廊下の長さで洋室3室が独立出来ている(リビングインではない)のも結構凄いことです。

一方、リビングインの洋室4には折りたたみ式のウォールドアが施されているので3LDKとして違和感なく使うことも可能ですし、本当に優秀なプランですよね。

収納は専有面積のわりには気持ち少ない気もしますが、ゆとりある洗面室、1620の浴室など水回りにもゆとりを感じることのできるプランですし、奥行2mのバルコニーも相まって少なくとも一般的な90平米以上の住戸と互角以上の使い勝手があると考えられますね。

坪単価は予定価格で約363万円。同階水準の「中住戸」は坪単価250~300万円という水準ですので、あからさまに角住戸にプレミアムが乗っかりすぎているのは否めないのですが、前述のようにほとんどが事業協力者に抑えられてしまっている南角住戸は24階で億ション坪単価約387万円という水準なので、それと比べるとまだ安く感じる水準ではあります。都心部ではタワマンの「南向きのプレミアム」は近年はほとんどはげ落ちてしまっている状況ですが、このエリアだと駅直結とは言えファミリー需要がメインですし、まだまだ南向き神話が根強いものと思われます。
まぁ、こちら東角も十分に立派な水準ではあるとは思いますが・・・。

東角も高層階は事業協力者住戸が3戸ありますし、29階建総戸数421戸の物件ということで1フロアは15~17戸ほどと角住戸率がけして高くないこと、そして、こういったエリアNo.1物件というのは「地縁のあるお金に糸目をつけない層の需要」が少なからずあること、が大きく影響した価格設定なのは間違いないでしょうね。

今後長い間、エリアNo.1物件となっていく可能性の高い物件なので、需要は根強く売るには困らなそうな物件ではありますが、坪単価350万円超というのは少々驚きましたね。角住戸の魅力は確かに凄いものがありますし、欲しい人は山ほどいるとは思いますが、前述の通り物件自体が非常にプレミアムなポジションにあるわけですので、角住戸と中住戸でこれだけ単価差があると流石に中住戸の方が価格維持(単価維持)しやすいものと思われます。

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コメント:

相鉄No1物件は疑いようがないですね!
完成が楽しみです。
なのですが、8000万も9000万も払うのであれば、みなとみらいや武蔵小杉の方が良いのではないかと余計な心配までしてしまいます。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

完成したら駅前の雰囲気が全く違うものになるのでしょうね。計画道路の実現まではさらにかかりそうですが、そちらも出来ると立体交差がきれいですし、早く実現した姿を見たいです。

また、みなとみらいや武蔵小杉の件、仰る通りかと。この地の8000~10000万円というのはやはり地縁のある富裕層限定住戸ってことなんだと思います。つまり、お金が余っている方向けで普通の人が無理して買うお部屋ではないでしょうね。

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モモレジさん、こんにちは。

再開発、駅直結とくれば人気が出るのも当然と感じつつも大手私鉄沿線としてはタワーマンションとはほぼ縁がなく、どのように受け止められるのであろうかと気にかかって物件でした。

相鉄線ユーザー歴30数年の自分としては、沿線で億ションが販売されるとは隔世の感がありつつも横浜の副都心として(笑)更なる発展を期待せずにはいられません。

相鉄No1マンションなんでしょうが、個人的には「ルネ上星川」の方が住んでみたいです(笑)

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます。

そうなんですよね、相鉄線はタワマンが少ないのでこの物件は目立ちますよね。
とはいえ、億ションは私も非常に驚きましたが(笑)

ルネ上星川ですか、入ったことはないのですが、かなり面白そうなマンションですよね~。
そういう個性的なマンションが郊外にももっともっと生まれると面白いのですが、なかなかね。

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