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【高層階と低層階の単価差が小さ過ぎ】グレーシアタワー二俣川5階66平米5,100万円台(予定)【坪単価約242万円】
2016-07-21

もう1件、グレーシアタワー二俣川。

設計はアール・アイ・エー及び大成建設、施工は大成建設となります。

マンション名から一目瞭然のように相鉄主導の当物件ですが、大規模再開発案件ということもあり、三井さんと野村さんも売主に名を連ね、かつ、再開発案件実績豊富なアール・アイ・エーが設計に携わる万全の体制が敷かれています。

共用施設はラウンジやゲストルームの他、フィットネスルームやキッズママラウンジ、スカイデッキなど総戸数421戸というスケールならではの充実したものとなっていますし、内廊下設計、各階ゴミ置場、コンシェルジュサービスがそろっているあたりからはタワマンの中でも比較的高級路線を意識していることが伺えますね。

また、2階エントランス3階エントランスどちらを通っても雨に濡れずに駅まで行けるのが素晴らしいですし、2階エントランスからはスーパーが本当に「お隣」という位置になるので、素晴らしい利便性を備えたマンションということになります。

外観デザインは都心部のタワマンに比べると少しだけ野暮ったい印象もありますが、よく言えば手堅いデザインということになるでしょう。

一方、エントランスや共用施設がある低層部を除き最大天井高が2.45mでタワマンとしては非常に低い水準なのが少々残念ではあるのですが、免震構造を採用していることも功を奏し柱や梁を少なくすることが出来ているため、梁が比較的目立たない室内空間となっている点は評価出来ますね。

前回のグレーシアタワー二俣川

公式ホームページ
IMG_7821[1]
お部屋は66平米の3LDK、北西向き中住戸です。北西側は線路がドーンですので、騒音には事欠きませんし、線路の向かいにはこの物件の10階相当ぐらいの高さのある建物があるので、視界的にも多少の影響はあります。まぁ、線路のおかげで前建まではかなり距離がありますし、4~5階住戸は二重サッシが採用されているので、影響は緩和されるでしょう。
ってか、この線路隣接の状況で6階以上には二重サッシが採用されていないことに逆に驚かされますが・・・。この遮るもののない立地条件においては階数はほぼ関係ないはずで普通の物件ならばこの向きは最上階まで二重サッシになるんですけどね・・・。

間取り的には3LDKが中心の物件の中で最も専有面積の小さい3LDKということになります。
ただ、前回の記事でも書いたように当物件は中住戸角住戸問わず非常にきれいに柱がアウトフレーム化されているので、少々の面積の小ささは気になりません。

このプランも完全アウトフレームで居室形状も使いやすそうなものとなっていますし、専有面積に占める居室畳数割合は72.1%((10.7畳+3.2畳+6.1畳+4.7畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.63㎡)と上々の水準です。収納はやや少なめではありますが、標準的な水準には達している印象でバランス的にも悪くないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

中住戸ということを考えると廊下は短くはありませんが、この廊下の長さで洋室2室がしっかりと独立できている(リビングインではない)のは評価できる点ですし、洋室3はLD側にもウォールドアが設けられるなど柔軟性の高い設計となっている点も魅力の1つです。

内廊下物件なのでどうしても行灯部屋が1室生じてはしまいますし、スパンのわりにはLDの開口部幅が小さいなどいま一つな面もありますが、奥行2mのバルコニーはやはり広がりがあって良いですし、中住戸なりに上手に纏まっている印象のあるプランです。

一方、キッチンがオープンタイプだとLDKに広がりが出て良いのですが、当物件はキッチン正面に窓がある(眺望が望める)オープンキッチンタイプが少ないのがちょっと残念な気もします。来客時にキッチンが見えにくいという意味ではプラスではあるのでしょうが。

坪単価は予定価格で約242万円。先ほどの「角住戸」と比べると安い気がするでしょうが、当物件は低層階と高層階の単価差(価格差)が非常に小さいので、高層階の「中住戸」と比べるとむしろ割高な気がしてしまうことでしょう。
このプランは28階でも坪単価約257万円ということでなんと6%ほどしか上昇していません。タワマン実績が豊富とは言えない相鉄不だけならまだしも三井さんと野村さんがいるのにこの値付けはおかしいんじゃないかと・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、ミストサウナ、トイレ手洗い器、単価的には十分なものがそろってますし、相鉄物件ということで良水工房も搭載されています。

管理費は305円/㎡。内廊下でディスポーザー付、さらには各階ゴミ置場とコンシェルジュサービスもある物件ですのでリーブナブル感の高い水準ですね。
駐車場は全129台と言うことで駅直結とは言え二俣川という立地条件からすると少々少ないような印象もありますが、うち55台が平置でその大半がタワー下部(1階部分)の平置で雨風の影響を受けないという点はかなり魅力的です。

【南面ワイドな三方角住戸】ジオ四谷荒木町13階95平米16,000万円(予定)【坪単価約554万円】 | topページへ戻る | 【角住戸と中住戸の単価差ありすぎ・・・】グレーシアタワー二俣川27階88平米9,600万円台(予定)【坪単価約363万円】

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