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【南面ワイドな三方角住戸】ジオ四谷荒木町13階95平米16,000万円(予定)【坪単価約554万円】
2016-07-22

ジオ四谷荒木町。

四谷三丁目駅徒歩5分、曙橋駅徒歩6分、四ツ谷駅徒歩9分の14階建(建築基準法上は地上13階地下1階)総戸数131戸(非分譲住戸31戸含む)のレジデンスです。

グランドメゾン四谷に続き、四谷駅前再開発が具体化されてきたタイミングでの分譲となります。近隣では同じジオの四谷三栄町、シティハウス四谷津の守坂、そして、三井さんのプロジェクトも控えていますし、各社共に再開発前にしっかりと土地を仕込んできている状況です。

ただ、中でも注目したいのはこのジオ四谷荒木町でしょう。今挙げた5つの物件の中で最もスケール感があるのがここですし(ここと三栄町は四谷津の守坂ツインプロジェクトとして当初から「スケール感」を醸し出す戦略に出ていますし阪急さんもそのあたりは十分分かっているようです)、ジオ美しが丘二丁目ヒルズでコメントしたように今年のジオは一味違う気がするからです。

昨年までのジオシリーズというとジオ代官山ジオ経堂、そしてジオ赤坂丹後町のように柱の食い込みが目立つ、もしくは、開口部が非常に小さい物件ばかりだったのですが、今年首都圏でリリースされているジオ津田沼奏の杜、ジオ美しが丘二丁目ヒルズ、ジオ茅ヶ崎フレシアはいずれも共用廊下側の柱までアウトフレーム化されていますし、連窓サッシも見られるなど以前よりも開口部の大きさを重視しているのがよく分かるものとなっているのです。

その上、前述のように近隣にはライバル物件が数多く供給されますし、この高価格帯の物件でどのような提案をしてくれるのか非常に楽しみにしていた物件となりますね。

公式ホームページ
IMG_7799[1]
お部屋はイースト棟の95平米の3LDK、南東西の三方角住戸です。東側は三栄町の交差点、その手前にはスムログで写真を掲載した既存樹の大銀杏があります。このプランは10~14階の上層階のみに用意されたプレミアムプランなので、大銀杏が目の前に見えるわけではありませんが、大銀杏よりも高い位置にあることで視界は良くなるはずだったのですが、交差点の向かいにスミフさんの13階建が建設中ですので、東方向の視界抜けはありません。ただ、敷地南側~南東側にかけては視界抜けが得られ、日照的にも良好な物件内では条件の良いポジションとなります。

間取り的には、ウエスト棟の最上階に2戸ある100㎡超のプランほどは広くはありませんが、条件の良いポジションだけあってゆとりある専有面積が確保されたものとなります。しかもただ単に面積があるのではなく、南面が超ワイドスパン設計となっているのがこのプランの凄いところです。洋室1の南側あたりからは南正面方向に13階建のプリムヴェール四谷が立っているので、南側が完全に抜けているポジションでないことからこのような特殊なプランが誕生したと思われます。

いくらプレミアムなプランとは言え、南面を1プラン(1住戸)がここまで占領してしまうケースというのは非常に稀なのです。難目条件に難のある立地条件ゆえにこのような興味深いプランが誕生したと言って過言ではないでしょう。

そもそも当物件の敷地は南面条件が良くないため、イースト棟とウエスト棟の2棟構成、つまり、東向きと西向きを中心とした住戸配置となっているのでいかにこのプランが貴重かが分かりますよね。2棟構成で棟の間に間隔が設けられているがゆえにこのプランは西側にも開口部を設けた三方角住戸と出来ていますし、本当に贅沢なプランと言えます。

また、三方角住戸ならではの玄関位置も見所十分ですね。
いわゆる「センターイン」という玄関位置で東側はパブリック、西側がプライベートと無理なくPP分離を行うことが出来ます。100平米には満たないプランでトイレや洗面などが2つずつあるわけではないので完全にPP分離を行うことは不可能ですが、このような玄関位置となることで廊下も無駄に長くなることが避けられますし、プライベートの廊下とパブリックの廊下との間に扉が設けられているあたりも凄いなと。120、130ならまだしも100平米未満のプランでここまでやっているものってなかなかないです。

LDにはFIXサッシも用いられていますし、これだけ間口が広いと柱が食い込みやすかったりするのですが、意外なほど柱の食い込みも少ないですし、やっぱり今年のジオは一味も二味も違うなと。洋室1や洋室2は居室形状がやや微妙な印象はありますが、総合的に見てかなりクオリティの高いプランになっている印象ですね。

坪単価は554万円。やっぱりなかなか強烈です。グランドメゾン四谷は最上階でも坪単価420万円ぐらいだったので驚くほど違いますね。上から2つ目がこの単価でこのプランの最上階は坪単価582万円となります(別に天井高が違ったりもしません)。確かにプランはとっても魅力的なものではありますが、眺望が凄くよいわけでもありませんし、ここまでするとはね。
このプランは5戸しかないですし、このような大きさのものもこれだけなのでこの価格でもすぐに売れてしまうんだろうけども・・・。

【内廊下が見たかったが、管理費はリーズナブル】ジオ四谷荒木町5階56平米7,210万円(予定)【坪単価約428万円】 | topページへ戻る | 【高層階と低層階の単価差が小さ過ぎ】グレーシアタワー二俣川5階66平米5,100万円台(予定)【坪単価約242万円】

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