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【内廊下が見たかったが、管理費はリーズナブル】ジオ四谷荒木町5階56平米7,210万円(予定)【坪単価約428万円】
2016-07-22

もう1件、ジオ四谷荒木町。

設計は日建ハウジングシステム、施工は淺沼組です。当物件の土地はもともと淺沼組があったところなので、当然でしょうね。淺沼組にとっては思い入れのある土地でしょうし、プラスはあってもマイナスということはないでしょう。
また、ジオ御苑内藤町に続き日建ハウジングシステムを起用してきたことでやはり手堅いというか、価格帯なりに力を入れている様子が伺えます。

総戸数131戸とは言え、最も多いのは50平米台の2LDKという構成で1LDKも結構あるので(ほぼほぼ非分譲なのがいかがなものかと思いますが・・・)、「131」という数字ほどのスケールがある物件ではないのですが、2層吹抜のエントランスホール及びラウンジ、イースト棟とウエスト棟の間に設けられたそこそこ大きな中庭など、共用部にも見所があります。

また、柱のアウトフレームという意味でも悪くない物件ですし、単価なりに抑えるべきところを抑えてきた印象ではあるのですが、内廊下でないのはやはり残念に思います。

イースト棟とウエスト棟をエキスパンションジョイントで結んだフロア構成で敷地中央部はほぼ完全に分離されていることを考えると、1つのフロアとしてフロア中央部を内廊下とするのは簡単ではなかったことが想像出来ますが、上層階住戸の価格帯はかなりの水準ですので、上層階(10階以上とか)だけでも内廊下設計にするとかの工夫があっても良かったのかなと。

そういう工夫があってこそ上層階プレミアム住戸の「一段上の高単価」が成り立つのではないかと思うのですが・・・。
もうひと頑張りが見たかった、という気持ちは残りますね。

前回のジオ四谷荒木町

公式ホームページ
IMG_7823[1]
お部屋は56平米の2LDK、西向き中住戸です。北寄り、正確には西北西向きのプランで日照はあまり期待出来なそうですね。そのような点も加味してこのウエスト棟は最上階を除き1LDKと2LDKのみの構成になっているのだと思います。
また、当プランの正面方向は接道していませんが、5階であれば前建を越えてくるので視界的にはまずまずというポジションです。

間取り的にはかなりきれいな2LDKですね。55平米台の2LDKは気持ち小ぶりですが、玄関廊下をコンパクトに抑えることが出来ていることでLDだけで10畳以上確保出来ていますし(入口付近のデッドスペースは少々大きめではありますが)、6畳と4.7畳の洋室とのバランスも非常に良いと思います。

柱の食い込みがほとんどないので各居室の使い勝手も良いでしょうし、洋室2の引き戸がきれいに壁際に収納できる形になっているのも素晴らしいですね。

LDと洋室2にかけて連窓サッシが採用されているので、中住戸ながら開放感はかなりのものですし、そもそも56平米の中住戸にしてはわりとスパンが確保出来ている点も評価出来ます。イースト棟の70平米台の3LDKと比べてもらえるとよく分かると思いますが、それとほぼ同じスパンを設けることが出来ており、縦横比はかなり優秀です。

この価格帯の物件であることを考えればこのぐらいやって当然という見方もありますが、ジオ(阪急)さんは前回の記事でも書いているように昨年までが結構ひどかったので余計にインパクトがありますね。

バルコニー境がペラボーである点、洗面所がリビングインである点は少し残念な気もしますが、リビングインに関してはこの広さの2LDKですし、無駄な面積が生じるよりかは全然良いと思います。

ちなみにウエスト棟の1階住戸は専用庭つきのプランとなっており、都心部では貴重なプランニングという印象なのですが、全て非分譲・・・。1LDKもほとんど非分譲だし、これはちょっとひどいなぁ・・・。

坪単価は428万円。3LDK中住戸(東向き)よりも5%程度高い設定となっています。3LDKは専有面積が70平米を越えておりグロスが嵩む分、2LDKに比べ安めの設定となっているということなのでしょう(東向きの2LDKとはほとんど差がない価格設定です)。2LDKは前述の通り専有面積のわりにスパンが優れていますし、このぐらいの価格設定はよくあることですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、水回りの天然石天板仕様、食洗機(キッチンのセレクトによってはつかない)、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコン(1LDK除く)など、価格帯なりのものにはなっています。
また、ジオマイセレクトとしてキッチン、洗面所、そしてバスルームが複数のコンセプトプランから選べる形になっているのは面白いですね。ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューではキッチンに複数のコンセプトプラン的なものが用意されていて魅力的でしたが、こちらは洗面所やバスルームにもありますし非常に面白い試みだと思います。
特にバスルームのシャワープランは凄いですね。オーバーヘッドシャワーだけでなく打たせ湯まであるとは驚きました・・・。

さらに、90平米超のプレミアム住戸は、カウンターが天然石の高級感のある浴室、天然石貼りの廊下など、さらにグレード感のあるものとなっています。まぁここらへんは単価が単価なので当然でしょうね。

管理費は223円/㎡。ディスポーザーはついていますが、外廊下にしただけあってかなりリーズナブルな水準と出来ています。総戸数131戸というスケールがあるので当然と言えば当然の水準ではあるのですが、以前から言及しているように管理費は物件価格に比例する傾向にあるので(購入者の支払能力に比例する)、この価格帯の物件であることを考えるとかなりお安い水準と言えるということです。

駐車場は全27台で身障者用1台を除き機械式(イースト棟とウエスト棟の間のタワー型)です。

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