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【奥行最大2.5mの開放感】プラウド鷺ノ宮パサージュ3階77平米6,198万円【坪単価267万円】
2016-08-12

プラウド鷺ノ宮パサージュ。

鷺ノ宮駅徒歩7分の5階建総戸数51戸のレジデンスです。自転車やバスを利用すれば阿佐ヶ谷駅なども利用しやすいポジションです。

北口側には2010年のプラウド鷺宮に始まり、コートテラス、トレサージュとプラウドが3物件ありますが、南口としては初のプラウドとなるでしょうか。線路の北側はアドレスが「鷺宮」なので物件名も前3件はプラウド鷺宮でしたが、ここは南口側でアドレスが鷺宮でない(白鷺)ので、駅名をとった「鷺ノ宮」となっています。
不動産の物件名って面白いですよね。

鷺ノ宮駅を最寄りとするエリアには北口南口問わずここ3~4年ファミリータイプ中心のマンションは誕生していないはずですし、三井、三菱、住友などのブランド物件などがほとんど存在しないエリアということでよりいっそうプラウドのブランド感が際立つエリアでもあります。

鷺ノ宮は言わずと知れた急行停車駅で高田馬場まで急行で1駅というポジションで、中野区アドレスということを考えるともっとブランド物件が多く誕生していても何らおかしくないのですが、プラウド以外はなぜか少ないエリアとなりますね。
ちなみに、北側、新青梅街道沿いにもプラウドが予定されています。

ここはそこまで駅に近いポジションではありませんが、少し距離があるからこそ落ち着いた住環境と言えますし、妙正寺川沿いのポジションゆえに東側の視界抜けも抜群で、緑の多い周辺環境が印象的な物件でもありますね。

公式ホームページ
IMG_7809[1]
お部屋は77平米の3LDK、南向き中住戸です。南側は4階建のマンションなどが立っているポジションなので視界抜けはありませんが、日照的には全く問題のないポジションです。

間取り的にはプラウドらしいゆとりある専有面積が確保された3LDKとなります。当物件の3LDKは中住戸でも75平米超がほとんどで他デベではなかなか実現しにくいものと言えます。第1期は23戸と思いの外ゆったりとしたスタートではありますが、総戸数50戸前後はプラウドが販売上最も得意とするスケールだと思いますし、グロスが少々高くとも売り切れる自信があるからこそのゆとりあるプランニングというわけです。

一般的な田の字の縦長リビングプランで派手さはありませんが、洋室3の引き戸がしっかりと収納できるウォールドアタイプとなっているのが良いですし、連窓サッシが導入されているあたりも流石と感じます。

また、プラウド国分寺などでも見られた奥行最大2.5mのバルコニーが採用されており、こういったひと工夫ある設計がやはり他社とは一味違うなと。連窓サッシに加えこのような奥行のあるバルコニーが隣接していることで空間的な広がりは倍増します。

5階建で柱が細いので柱の食い込みもほとんど見られませんし、77平米というそもそもの広さがありながらもこのようなプラスαの試みがなされたことで一般的な田の字プランの80平米相当の感覚で住むことが出来るのではないかと思います。

中住戸ながら玄関前にはプライバシー面にも配慮したアルコーブ空間が用意されているのも素晴らしいですね。

坪単価は267万円。専有面積が広めということでグロスが6,000万円を越えてしまうわけですが、平均坪単価250万円前後だったプラウド鷺宮及びトレサージュなどと比べて値上がり幅は1割程度と大人しい水準だと思いますし(多少駅距離の差はありますけどもこちらは前述の通り中央線が利用しやすい立地条件という良さもある)、プラン面でも優れていることを考えると第1期が23戸でしかない点に昨今のマンションの売れ行きの悪さが如実に出ている気がしますね。

円高になり外国人投資家の動きが弱くなったとは言え、都心部のマンションは投資目的(節税目的含む)などを中心にまだまだ需要があり価格が底堅く推移しているのですが、このあたりまで都心から離れ、かつ、ファミリー向けで投資需要に向いていない物件となるとかなり弱含んでいる様子が伺えますよね。

このぐらいの広さがあれば20~30年住むぐらいの覚悟で買うことも可能ではあると思いますし、この低金利下においてはそのような覚悟があれば悪くない選択になると思うのですが、逆に言えばこのあたりのエリアには将来的にはもっともっと広い「戸建」に住み替えたいという選択肢を持っている方も少なくないはずでその辺の兼ね合いに難しさがあるという見方も出来ます。

前述のようにここ数年の鷺ノ宮駅周辺はファミリータイプ中心の物件自体が存在していなかったわけですから、野村さんらしいゆとりある専有面積で差別化を図る必要はなく、70平米前後の3LDKをプランニングすることで一部住戸において「戸建へのステップアップ需要」を狙っても良かったのではないかと。

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