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【第1期は303戸!】パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト21階46平米4,510万円【坪単価327万円】
2016-07-26

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト。

いよいよ第1期が開始されました。第1期は303戸、総戸数のほぼ半分ということで昨今のマンションが売れ行きの悪さを微塵も感じさせない好調なスタートです。

昨年のタワーズイーストは第1期で409戸を供給したので流石にペースは緩んでいますが、それでも凄く立派な数字なのは誰もが認めるところではないでしょうか。

最終的な正式価格は南向き住戸や西向き住戸を中心に下がっているところが見受けられ、特に南向きの中層階には300万円も下がっている住戸があることに驚かされますが(前回の記事で書いたように当物件はイーストに比べ南向きの価格を下げて北向きを上げていたのでただでさえイーストに比べ南向きの価格設定が弱かった)、三井さんは近隣で後発タワマンを予定していますし、経済も不安定な状況ということで早めに捌いてしまいたいという思惑も少なからずあるのでしょうね。

マンションの売れ行きが悪いとは言ってもタワマンに限れば売れ行きは依然として好調という印象ですし、他デベだったらこのような弱気な調整はしなかった可能性が高いですが、三井さんはパークタワー新川崎のリスタート(第3期)でも迅速に価格調整しましたし、市場環境を素早くキャッチアップして価格に妥当感をもたせて来るあたりに好感が持てるデベロッパーですね。

前回までのパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン

公式ホームページ
IMG_7828[1]
お部屋は46平米の1LDK、西向き中住戸です。西側は10階台から遮るもののないパノラマビューが望めるのはもちろんのこと、大きな建物の少ないエリアなので眼下に見える建物が小さく階数以上の高さを感じることの出来るポジションとも言えます。

間取り的には当物件では数少ない40平米台の1LDKプランとなります。42階以上の高層フロアにも2戸だけイレギュラーな40平米台の1LDKがありますが、それを除くとこの西向き中住戸の他は北側低層階にしか1LDKは存在していません。

タワマンにおける専有面積の小さいプランというのはあまり条件の良くない位置(眺望が遮られるような位置)になることが少なくないのですが、当物件の1LDKは比較的条件の良い位置にあるのが1つの特徴と言えますね。

まぁ、投資家としての立場から言うとこういった物件自体の魅力(スケールやランドマーク性など)が高い物件は「条件の悪いポジションに単価が安い1LDK」がある方がむしろ嬉しいわけで(例えばイーストとお見合いになる東向きとか)、1LDKはグロスが嵩まないがゆえにそもそも2LDKなどに比べあからさまに単価高の価格設定となっていることもあり、基本的には実需がメインとなるでしょうね。

間取り詳細はオーソドックスな印象が強いですが、柱の食い込みがほとんどなく、専有面積のわりにはスパンが確保されている点に魅力を感じますね。前述の北向き低層階の47B-LJタイプなんかはこちらよりも専有面積が大きいにもかかわらずナロースパンですし、このぐらいの専有面積でこの水準のスパンが確保できるケースとは言うのは多くはありません。

当プランのバルコニー側の柱は、アウトフレーム云々以前にそもそも隣戸側にあるので、室内からの眺望を柱が邪魔することすらないのが素晴らしいですし、ファミリータイプの間取りが重視されがちなタワマンにおいてこのような優秀な40平米台の1LDKが存在すること自体かなり稀なことです。

坪単価は327万円(トランクルーム面積0.8㎡を含んだ面積を基に計算した数字です)。予定価格の段階から100万円安くなったことで多少目に優しい水準となりました。お隣の2LDK中住戸よりはまだ坪単価にして10万円ぐらい高いですが、このぐらいの単価差は仕方ないでしょう。投資としては表面利回り4.7~4.8%が関の山かと思いますので魅力的な価格ではありませんが、眺望などが素晴らしいプランなので実需としては悪くない水準と言えます。

管理費はおおよそ340~360円/㎡です。イーストとは表記が異なりインターネット料金などを含んだものとなっているので単価は多少異なりますが(定額料金を含むので面積の狭いお部屋ほど単価が高くなっている。最近の三井さんの物件はこのようなケースが多いです)、共用施設は相互利用可能ですし、事実上の差はありません。

ちなみに本日スムログ投稿しております。
名作マンション訪問のVol.14でポンドビュー物件を取り上げています。

⇒ モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.14】




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