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【ようやくスミフさんも少し音をあげたかな】シティハウス目黒ザ・ツイン12階43平米5,480万円【坪単価420万円】
2016-07-30

もう1件、シティハウス目黒ザ・ツイン。

設計・施工は村本建設です。合わせて総戸数160戸とは言え、前回の記事で書いたように20~50平米台の総戸数160戸なのでさしてスケールがあるわけではありませんし、当然エントランスはノースとサウスで別々なので特段スケール感のあるものとなっているわけではありません。

ただ、木調ルーバーやコンクリ打ちっ放しのデザインは昨今のスミフ物件で頻繁に採り入れられるデザインでスタイリッシュなものではありますし、前回の記事でも述べたようにシティハウス中目黒とは異なり内廊下設計となっているのも1つの売りとはなるのでしょう。

また、共用部は特別なものがあるわけではありませんが、高さ制限の関係上サウスのランドプランがかなり異質なものとなっている点が興味深いですね。

サウスの敷地面積は1,383㎡なのですが、建築面積は548㎡に過ぎず、空地率は6割を越えているのです。サウスの敷地は山手通りから東側にかなり奥行のある形状をしており、山手通り沿いは高さ制限50mエリアなのですが、内側に入ると20m制限エリアとなるので、50mエリアに寄せてギリギリの高さとなる16階を設計したという形になります。

空地率が高くとも空地の大半は機械式駐車場で、目立つメリットがあるわけではないのですが、先ほどの東角住戸の中上層階にとっては将来的に東方向の視界が妨げられることはまずありえない、というメリットのあるポジションということになりますね。

前回のシティハウス目黒ザ・ツイン

公式ホームページ
IMG_7829[1]
お部屋はやはりサウスの43平米の1LDK、南角住戸です。上層階ですが南東側は目黒グリーンコープが立ち塞がる形ですので、条件の良いポジションとは言えません。また、南西側は山手通りなので視界抜けは悪くないですが、当然に静かな環境ではありません。二重サッシが採用されているので窓を閉めていれば何ら問題はないでしょうが。

間取り的にはこちらもう~ん、な感じですね。
角住戸なのでLDが手前にあっても窓を設けることが出来ていますが、前述のように南東側は視界が至近距離で妨げられますし、柱の食い込みが顕著である点も残念です。

前述の高さ制限の影響で建築面積が小さくなった影響があるのか、バルコニーの奥行が非常に浅くなった物件で、柱をバルコニーに逃がせることが出来ていないのがつらいところですね。 

この価格帯の物件でメインバルコニー側の柱さえもアウトフレーム化されていないのはやはり稀なことで、1つ1つの居室畳数にけしてゆとりがある物件ではないのでその柱が居室形状に与える影響の大きさを考えるともう少しなんとかして欲しかったという思いが強いです。

専有面積のわりには収納が非常に充実している点は評価出来ますが・・・。

坪単価は420万円。シティハウス中目黒レジデンスの同じ12階の40平米弱1LDKのお部屋で坪単価428万円だったので、駅距離を考えると「価格の逆転現象」が起きており、ついにスミフさんも殿様商売路線から少しだけですが音を上げてくれたようです。「値を上げる」のではなく「音をあげる」、素晴らしい(笑)

シティハウス中目黒のプランは山手通りに背を向けたポジション、こちらは山手通り向きということが少なからず影響しているとは思いますが、駅徒歩分数の差も同時に非常に大きな差なのは言うまでもないことで、この単価の逆転現象は確かな相場の変化を意味していると思いますね。

設備仕様面は、20~50平米台のプランニングなのでディスポーザーないのかと思いましたが、あって良かったです。

管理費は353円/㎡ 。少々高いですが、内廊下、かつ、ディスポーザー付ですのでこのぐらいの水準となることに違和感はありません。
ちなみにスーモの物件概要の表記が管理費と修繕積立金で逆になってますね(7月30日時点)。この内容で管理費126円/㎡だったら革命的でしたが(笑)。

駐車場はノースは4台(身障者用1台のみ平置)ですが、サウスは33台(身障者用1台を含む平置2台)と空地を活かして高い附置率を実現しています。この立地の全戸20~50平米台の物件でそんなに必要かね???

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