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【普通借地の駅徒歩3分】オープンレジデンシア南品川2階69平米5,398万円【坪単価259万円】
2016-08-19

オープンレジデンシア南品川。

青物横丁駅徒歩3分、品川シーサイド駅徒歩10分、大井町駅徒歩11分の11階建総戸数37戸のレジデンスです。

パークスクエア南品川の直ぐ南側というポジションで駅前ではあるのですが、パークスクエア南品川の駅徒歩1分ほどのインパクトはないですし、同様に線路沿い、かつ、普通借地権という難点もあるということでオープンハウスらしい立地条件の物件ということになるでしょうか。

35~69㎡、かつ、約半分が35㎡台というプランニングの総戸数37戸ですのでオープンハウスの物件らしくスケール的にも小さめの物件にはなるのですが、青物横丁駅の駅近物件は数自体多くはありませんし、スケール的に目立つのはそのパークスクエア南品川ぐらいで供給自体もあまり多くはありませんので、品川シーサイドや大井町駅はあくまでオマケ程度で京急線の駅近を望む方には悪くない立地条件の物件と言えるのではないでしょうか。

大井町駅周辺はむろん相場が高騰していますし、品川シーサイド駅周辺はこの物件とはコンセプトが全く異なる大規模物件の供給が主となるエリアですので、スケールなどに拘らず京急線沿線の利便性に拘りたい方向きの物件でしょう。

京急線沿線も最近は随分と物件価格が高騰していますが、オーケーストアは相変わらずリーズナブルなお値段の品が多いので、オーケーストアが多い京急線沿いはお財布には優しいというメリットもあるのかもしれませんね。

公式ホームページ
IMG_7834[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南東角住戸です。2階なので視界抜けはありませんが、南側は戸建なので日照的には問題ないでしょう。また、低層階なので線路の影響はむしろ小さくて済むのは好材料と言えるでしょうね。

間取り的にはズバリ「一長一短」ですね。

長所は「玄関位置」、短所は「柱」です。
柱についてはかなり強烈です。いわゆる三方角住戸でとってつけたようなバルコニーが設計されたまさにオープンハウスらしい設計となっているので柱が全くと言っていいほど逃がせていません。70平米未満の3LDKなので面積的にはけしてゆとりがあるわけではありませんし、これは残念ですね。オープンレジデンシア綾瀬オープンレジデンシア亀有は同じような住戸位置でも柱のアウトフレームがかなり考慮されていたのとは対照的ですね・・・。

ただその一方で玄関位置はかなり良いです。こんだけ柱による面積消費がある中で廊下による面積消費も大きかったらかなりキツイので流石にそこは考慮したということなのだとは思いますが・・・。

角住戸ながら玄関がセンターインと呼べるぐらいの深い位置にあるのが素晴らしいです。角住戸だと共用廊下をこれぐらい深い位置(より南側という意味)に必ずしもする必要はなく、浴室のあたりに玄関を設計すれば済むはずなのですが、この物件はより深い位置にしたことで玄関廊下をT字型の理想的なものと出来ている印象です。

まぁ、浴室のあたりに玄関があるケースではL字型の廊下となるわけで、このT字型の廊下とそこまで長さは変わらない気もしなくはないですが、こちらの廊下形状の方が多少なりともPP分離が実現していますし、T字型の廊下というのはやはり理想的な形状の1つなのは間違いないでしょう。

LDKで13.8畳表記なのでLDはギリギリ10畳確保した程度ではあるでしょうが、入口付近のデッドスペースは少ないですし、収納も専有面積のわりにはかなり充実しておりバランスという意味でも悪くない印象のあるプランです。洗面所はちと狭いですが。

坪単価は259万円。低層階で高い建物がないとはいえ少々囲まれ感のあるポジションということもあり物件内では貴重な南向きのわりには単価はそこまでの水準ではありません。地代の金額にもよりますが、所有権換算(普通借地権なので所有権のおおよそ9掛けと仮定)で坪単価290万円程度に見積もることが出来るでしょうか。

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