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【バルコニー手摺は茶系、サッシ枠も濃茶】オープンレジデンシア南品川8階56平米4,948万円【坪単価294万円】
2016-08-19

もう1件、オープンレジデンシア南品川。

設計は宮田建築事務所、施行はNB建設です。オプレジとNB建設の組み合わせは新しい感じがします。相鉄グループなのでグレーシアシリーズの施行やブリリア鷺沼ブリリア横浜鶴ヶ峰など横浜エリアのブリリアの実績が目立つゼネコンです。

前回の記事で書いたようにバルコニーがとってつけたようなオプレジらしい設計となっているので、外観デザインは凹凸が目立ちあまり洗練された印象はないのですが、あまり見かけることのない茶系をコンセプトカラーとした外観デザインは少々興味深いですね。

バルコニーガラス手摺を茶系にしているだけでなくサッシ枠を濃茶とするなど珍しい色使いが採用されています。

ところで、余談にはなりますが、オープンハウスはオープンレジデンシア銀座イーストをホームページ等で宣伝開始しておきながら「分譲中止」としましたね。諸般の事情によりとのことですが、土地柄を考えると一棟売りしてしまったのかねぇ・・・。

前回のオープンレジデンシア南品川

公式ホームページ
IMG_7835[1]
お部屋は56平米の2LDK、北東角住戸です。北は細い道路の向かいにパークスクエア南品川というポジションですが、東側は高い建物がなく中層階以上からはわりと開放感のある眺望も楽しめるのではないでしょうか。

間取り的には先ほどのプランが悲しくなるぐらい柱の扱いが違いますね・・・。
北側は妻側ながらわりとしっかりとしたバルコニーが設計されているので、そこに柱をアウトフレーム化することが出来ていますし、南側の柱も2本とも隣戸側になっているので、実質完全アウトフレームということになります。

一応は三方角住戸という形になるので、浴室だけでなくトイレにまで窓を設けることが出来ており、通風面でも魅力的なプランとなります。

56平米の2LDKですのでLDはギリギリ10畳という水準ですが、この専有面積であれば普通のことですし、居室形状も良好、収納も充実と、バランス的にもベストと言えるものに仕上がっている印象です。

坪単価は294万円。土地が所有権だったとすると320~330万円程度になるでしょうか。特に上層階というわけではないですし、線路の影響や南向きでないことも考えると結構な水準ですね・・・。

この物件の平均坪単価は280~290万円ぐらいになるのだと思いますが、同じ普通借地権のパークスクエア南品川は前回のプチバブル期前半(2006年)に分譲され、平均坪単価約230万円、2010年に分譲された駅徒歩2分のアールブラン南品川は所有権で平均坪単価約250万円という水準ですので、完全に価格が頭打ちの現状においては少々強気な設定に映ります。
専有面積を絞っているので「グロス的には買いやすい水準」ではあるとは思いますし、単純に所有権よりも単価が安い分買いやすいというのはあるのでしょうが・・・。

ちなみに、地代は193円/㎡とそこそこするようです。物件によって各戸の借地面積には差がありますし、一概には言えないのですがパークスクエア南品川は110円/㎡ですし、相場からするともっと安くともおかしくないですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンターと単価なりと言える仕様にはなっています。

管理費は185円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので200円/㎡を切ることは珍しくありませんが、半分が35平米の総戸数37戸というスケールしかないことを考えると悪くない水準と言えそうです。管理はやはり「通勤」でなく「巡回」ですけどね。
駐車場は平置2台となります。

【同階中住戸と角住戸で単価が2割も違うの???】オハナ町田オークコート2階80平米4,298万円【坪単価177万円】 | topページへ戻る | 【普通借地の駅徒歩3分】オープンレジデンシア南品川2階69平米5,398万円【坪単価259万円】

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