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【目白崖線の岬、南に開かれた丘の最前列】プラウド新宿中落合4階97平米13,499万円【坪単価460万円】
2016-08-01

プラウド新宿中落合。

下落合駅徒歩6分、中井駅徒歩11分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数55戸のレジデンスです。

階建から分かるように第一種低層住居専用地域に位置する物件なのですが、低層建ながら新宿を一望するヒルトップに位置していることが最大の売りとなるでしょう。

ホームページの「南に開かれた丘の最前列」という言葉に嘘偽りはなく、本当に南傾斜のヒルトップというポジションとなります。

川に挟まれた下落合駅周辺はむろん高台ではありませんので(駅周辺とは20m近い標高差があります)、駅からのアプローチは西坂経由となり駅徒歩分数以上の労力が必要にはなりますが、それでも徒歩6分ですし、目白崖線の岬とも呼べるこの地はこのマンション価格が高騰した時期に分譲されるだけのことはある稀有な地であることは間違いないでしょう。

公式ホームページ
IMG_7831[1]
お部屋は97平米の3LDK、南東角住戸です。最上階の南東角という非常に贅沢なポジションで南方向には前述の通りの新宿ビュー、新宿の摩天楼を望むことが出来ます。むろん日照は抜群ですし、凄い立地だなと。

間取り的には97平米という面積がありながら4LDKでなく3LDKなのがやっぱり凄いですよね。当物件は66~138㎡という幅のあるプラウドらしいプランニングがなされているので97平米あっても物件内ではとりわけ広いプランでないということ自体も驚きです。

ただ、プレミアムなプランで楽々億ションという価格水準を考えるとオープンポーチでプライバシー面が優れているとは言えない玄関周りには少々疑問を感じますし、住環境や抜群の眺めを考えると角住戸としてはかなりバルコニー面積が小さいことも残念に思います。

南側は室内からも眺めを楽しみやすいようにあえてバルコニーをなくした部分を設けているのだとは思いますが、このような中途半端なバルコニーとしたために柱のアウトフレームが出来ていませんし、LDの東側にも大きなバルコニーが欲しかったですね。最近は室内干しの方も少なくないですが、これしかバルコニーがないとバルコニーは洗濯物で埋まってしまうので眺望どころではないような・・・。

角住戸ながら洋室1室が行灯部屋なのも少し違和感がありますし、価格帯のわりにはちょっと勿体ない感が残るプランニングという印象ですね。

収納はこれ以上ないぐらい充実していますが、2つの大きなウォークインクローゼットはどちらも結構奥行があるので大きさほどは収納力がなさそうなのも少々気になります。

坪単価は460万円。まさに容赦ない値付けですね。立地の希少性を最大限に活かした単価設定と言えるでしょう。このエリアに地縁のある方からすれば特等席感はより強いでしょうし、この価格帯でも欲しい方が少なくないことは第1期の30戸という戸数が物語っているとは思うのですが、面積がかなり広い分13,000万円台半ばというグロスはさらに強烈な印象を受けますし、間取り面の普通さを考えると少々疑問ではありますね。

LDにはビルトインエアコン、天然石やタイルで仕上げた浴室、グローエでなくハンスグローエ社製の水栓、さらには、マンションの住戸内の床として日本初採用となるイタリアIMOLA社の玄関タイルなどかなりグレードの高い設備仕様とはなっているので、内装に拘りの強い方であれば多少お得に感じることもあるでしょうが、間取り(柱のアウトフレーム)やサッシ高などの変えられない部分にコストをかけて欲しかったという思いはやはり残ります。

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