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【プランテックのガラス貼り!】プラウド新宿中落合2階70平米7,999万円【坪単価376万円】
2016-08-01

もう1件、プラウド新宿中落合。

設計・施工は西武建設です。
プラウド×西武建設というと、練馬や都下での実績がメインではあったのですが、ここ最近はプラウド中野テラスプラウド上北沢ディアージュなどにも起用されており、より高価格帯となる立地の物件にまで守備範囲が広がっています。

この物件はかなりの高価格帯なのでネームバリューという意味では多少の物足りなさはありますが、デザイン監修にプランテック総合計画事務所が起用されたことで外観デザインから受ける高級感はかなりのものですね。

見せ方(魅せ方)が同じプランテック総合計画事務所が起用されたプラウド美しが丘に酷似しており、外観イメージを一目見たときからかなり気合いの入った物件と感じていましたが、予想に違わずパンチ力のある価格帯が中心の物件となりました。
プラウド美しが丘もエリア最高額水準での分譲でしたので、共通するものがありますし、野村さんの中では、「高価格帯が予定されておりデザイン面に力を入れるべき物件=プランテック」という図式があるのかもしれません。

プラウド美しが丘はガラス「ルーバー」でしたが、こちらはエントランス側(共用廊下部分)を一面ガラス貼りとしており、より贅沢な造りではないでしょうか。雰囲気はまた違いますが、やっていることはスミフさんのシティハウス用賀一丁目とほぼ同じでかなり高級感を意識した物件でないと見ることのできないものです。

価格帯を考えると内廊下×吹抜の方が望ましかったような印象も当然あるのですが、下のように吹抜は存在しており、プライバシー面への配慮がなされている点は評価出来ますし、高台ビューが享受できない住戸のために共用ルーフテラスが設けられているのは非常に素晴らしいですね。
言うまでもないことですが、第一種低層住居専用地域の物件で共用テラスが設けられている物件なぞほとんどありません。そこからもこの物件の立地条件がいかに珍しいかが分かるというものです。

前回のプラウド新宿中落合

公式ホームページ
IMG_7832[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東向き中住戸です。南東方向は南方向とは異なり急傾斜地ではなく視界抜けはありませんが、前建までの距離は十分に確保されていますし、建築基準法上の1階住戸でも圧迫感などはなく、日照も良好です。

間取り的には吹抜を設けたことで各居室のプライバシー面に配慮し、かつ、奥行のあるオープンポーチが設けられている点が素晴らしく、単なる田の字プランとなっていないあたりにも高単価を意識している様子が伺えますね。

共用廊下は前述のようにエントランス側であり、一面がガラス貼りとなっています。いわゆる内廊下ではないのですが、道路側からの視線を妨げる効果がありますし、吹抜とオープンポーチとのコラボによりそれなりには高級感が出るでしょう。

プラウドにしては70平米の3LDKはやや小ぶりな印象で多少なりともグロス価格の嵩みを意識している様子が伺えますが、玄関が凹んだ位置にあることで廊下はかなり短めに出来ていますし、その効果もありLDに12畳近い広さを確保出来ているのも○です。

ただ、やはり残念なのは柱の食い込みでしょうね。低層建の物件なので柱は細く共用廊下側の食い込みはそれほど気にはなりませんが、バルコニー側の食い込みはかなり気になります。

面積的には大したことはないですが、居室形状に与える影響は少なくないですし、何よりも柱の食い込みにより居室窓際上部の梁幅が出てしまうことでそれに連動する形で洋室3の方立てが大きくなっているのがとても残念なのです。

洋室3の引き戸はクローゼット脇に収納できる形なのは良いのですが、方立てがドア1枚分ぐらいの幅を有してしまっているので案外開き幅が小さいというわけです。

坪単価は376万円。当物件の最大の売りである「丘上最前列の眺望」がないことを考えるともう少し安くあってしかるべきな気がしますが、前述の通り共用のルーフテラスがあることでこの単価が成立するという面もあるのではないでしょうか。
ただ、この価格水準で洗面所がリビングインなのも気になりますし、それよりも何よりもやっぱり方立ての大きさには勿体なさを感じずにはいられません。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ジーマティックシステムキッチン、水回りの天然石天板仕様(側面まで)、トイレ手洗いカウンター、天然石仕様の浴室、そしてIMOLA社の玄関床タイルなど、坪単価300万円台の住戸にとっては相応以上と言えるものとなっています。2000年台前半は坪単価200万円程度の物件でもジーマティックを導入している物件が散見されたのですが、昨今はとんと見る機会が減りましたね・・・。
昨今にしちゃグレード感の高い物件です。

管理費は230円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーはついていますし、まずまずの水準でしょうか。物件価格帯のわりにはそれほど高くはないですね。80平米超のプランが約半分あり、総戸数55戸という数字以上のスケールが活きている印象です。

駐車場は身障者用を含み平置は2台のみですが、機械式も含めると全26台であり、昨今の駅徒歩6分の物件にしては附置率が高いですね。駅からの道程に高低差があることや高価格帯の物件であることが考慮されてのものでしょう。

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