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【ザ・ガーデンズ東京王子と棲み分け】パークホームズ王子13階66平米4,858万円【坪単価245万円】
2016-07-31

パークホームズ王子。

王子神谷駅徒歩5分、王子駅徒歩13分の14階建総戸数40戸のレジデンスです。

北本通り沿いのやや小ぶりなレジデンスで同時期分譲となるザ・ガーデンズ東京王子にはかなり押され気味ですが、押され気味な分、価格的なメリットが少なからずありそうな物件と言えるでしょう。

こちらは三井さんの単独事業でザ・ガーデンズ東京王子の幹事も三井さんですので、三井さん的には少々悩ましい、というか、なぜに同時期分譲となってしまったのか少々疑問ではあるのですが(こちらは完成売りです。「集客」という意味では同時期の方が圧倒的に良いですが、ザ・ガーデンズ東京王子は、かなりの数を捌かなければならないがゆえに結構「現実的な価格」設定となっているので、ここはそれよりさらに安くしないと厳しいという立ち位置になります)、このエリア周辺の検討者としては選択肢という意味でもメリットのあるかなり良い市場環境と言えるでしょうね。

先日のザ・ガーデンズ東京王子の記事で書いたように、ザ・ガーデンズ東京王子は大規模物件であるにもかかわらず大通りに面していない住環境良好な位置にあり、どちらかというと「大規模が大通り沿い、小規模が内側」というケースの方が多い印象ではあるので(大規模物件は大きな敷地が確保しやすく、かつ、「高さ」が出しやすい大通り沿いに多くなる)、そういう意味ではこの物件はザ・ガーデンズ東京王子に比べるとメリットが少ないように見えてしまうかもしれません。

しかしながら、王子駅寄りの立地というのは当然1つのメリットだと思いますし、そもそもザ・ガーデンズ東京王子の立地やスケールがあまりにも特別なものであるだけでこの北本通り沿いというのは中小規模マンションが非常にたくさん存在しているエリアなので、「普通の立地条件でいいからブランドを重視したい」「少しでも安い物件が望ましい」方にとっては十分に検討余地があるものと思われます。

公式ホームページ
IMG_7953[1]
お部屋は66平米の3LDK、東角住戸です。中層階以上は東側隣接敷地の建物の影響もなく、スカイツリーが望める眺望が魅力的です。南側からの日照が入りづらいプランニングなのは残念ではありますが、北本通りから内に入ったポジションなので騒音の影響が多少なりとも緩和されそうなのは良いのではないでしょうか。

間取り的にはかなり面積を絞った3LDKとなります。当物件は基本的に1フロア3戸構成の全戸3LDKで面積レンジは62~69㎡となります。北本通り側で日照的に最も優れた南角が68㎡台で最も広いことになるのですが、間取り的にはこちらの方が個性的で興味深かったのでこちらをご紹介することにしました。

敷地形状が歪なことが影響し、この少々歪なプランが生じたものと思われ、メインバルコニーは南東向きとは言え、当プランは隣接する南東向き中住戸よりも少し北西方向に「後退」したポジションにあるので、南側からの日照が入りづらい点が残念ではあるのですが、「後退」したことでプランの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅くなっている点は好材料ではあるでしょう。

通常であれば、LDの入口すぐのところにキッチンが設置できるぐらいの奥行があるわけですが、当物件にはその余裕がないので、キッチンが北東側のかなり珍しいポジションに存在しています。

家事動線上はあまり芳しいものではなかもしれませんが、この位置にあることで来客時にキッチンは覗かれにくいというメリットがあるでしょうし、66平米の3LDKとは思えない4.2畳というゆとりを設けることが出来ているのもこの位置だからこそではないでしょうか。

奥行が浅いゆえに廊下はコンパクトになりつつも洗面所がリビングインではなく廊下からの動線と出来ている点も良いですし、66平米なりにバランスの良いプランになっている点に好感が持てます。

残念なのはやはり柱の食い込みでしょうか。食い込み面積自体はそこまでではないですが、食い込み方が芳しくなく、居室形状に与えている影響が大きいですね。

また、この住戸位置でサッシが二重サッシとなっているのは少々意外でした。二重サッシであるに越したことはないでしょうが、二重サッシにするよりももう少しサッシ幅を充実させるとか、バルコニーを大きくするとか、そういった工夫があった方がむしろ魅力的だった感はありますね。

一方、収納は専有面積のわりに充実していて良いでしょう。

坪単価は245万円。向きにもよりますが、ザ・ガーデンズ東京王子の視界抜けのない(日照はある)低層階とほぼ同じ水準です。こちらは眺望が抜群な反面、日照時間の短さが少々気にはなりますが、ザ・ガーデンズ東京王子よりも面積を絞っている分、グロス帯はほぼかぶりませんし、同時期分譲になるがゆえに見事に棲み分けがなされているなぁ・・・と感じますね。同時期分譲でなければプラン自体も多少変わった可能性すらありますが、その場合には販売時期的に競合しないことでこれよりも多少高めのお値段設定になったのではないかなと推測されます。

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