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【ザ・ガーデンズ東京王子と棲み分け②】パークホームズ王子2階62平米3,968万円【坪単価211万円】
2016-07-31

もう1件、パークホームズ王子。

設計はイクスアーク都市設計、施工は南海辰村建設で今年4月完成済の完成売りとなります。現在の不動産市況を鑑みると、ザ・ガーデンズ東京王子よりも遥かに先行する昨春あたりに青田売りで分譲した方がデベの採算的には良かったんじゃないかとも思いますが、それは結果論なのかもしれません。

デザイン面には実績のあるイクスアーク都市設計の他、ランドスケープデザイン監修にグランスケープを起用するなど手が込んだもので、エントランス周りを除き少々シャビーな印象のあるザ・ガーデンズ東京王子よりも全体的に整っている印象のある物件です。

昨今デベを問わず頻繁に用いられているカラーリング(プラウドやオープンレジデンシアでもこれに近いものが多い主流です)で意外性などは感じられませんが、価格帯を考えると悪くないでしょう。

前回のパークホームズ王子

公式ホームページ
IMG_7954[1]
お部屋は62平米の3LDK、南東向き中住戸です。どちらかというと東南東のような方角ですが、北本通りの影響は大きくはありませんし、低層階でも前建の影響は大きくないポジションです。敷地南東側には当物件の駐輪場や駐車場が設けられているため前建までの距離がかなり確保出来ているのが好材料ですね。

間取り的には当物件唯一の中住戸プランで専有面積も最も小さいものとなります。かなり面積を絞った3LDKであり、三井さんのかなり弱気な様子がいやが上にも伝わってしまうプランニングではあるのですが、居室畳数を重視した設計となっているので収納面さえなんとかすれば3LDKとして違和感のない使い勝手を実現することは可能でしょう。

まぁ、ここまで面積を絞るのであればバルコニー側だけでなく、共用廊下側の柱も完全にアウトフレーム化して欲しかった感はありますけれども、その一方で洗面所がリビングインでないことに驚かされますね。

このご時世は70平米未満の3LDKはリビングインでないものの方が少なく、65平米未満となるとかなり少なくなるはずなのですが、このプランは廊下からの動線ですし、洗面室も案外ゆとりがあるのが凄いなと。浴室も普通に1418ですし、パークホームズ金沢八景ステーションベイフロントで70平米超で1317を採用していた三井さんの物件とは思えない(笑)

むろんしっかりと収納できるウォールドアの採用も良いですね。方立ても小さいですし。

坪単価は211万円。単価もさることながら、3,000万円台というグロスにインパクトがありますね。北区ではありますが都心アクセス良好な最寄駅まで徒歩5分圏内、かつ、三井さんのブランド物件ということを考えるとかなり目に優しい水準ではあるでしょう。まぁ、1階上は120万円差があるので、ちょっとしたパンダ価格なのは間違いないですが。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは残念ですし(この規模この価格帯で導入される可能性があるのは三菱地所物件ぐらいですんで仕方がない)、水回りの天然石天板などの高級感のあるものはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ダウンライトの浴室照明など単価的に違和感のないものにはなっています。

管理費は303円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので高いですが、インターネット料金等を含めてのものなので、べらぼうに高い水準とまでは言えません。スケールメリットに欠けるがゆえの単価なのは間違いないですし、他社物件に比べると三井さんの物件はやはり少し高い気はしますけれどもね。この物件の場合、競合するザ・ガーデンズ東京王子のランニングコストがかなり安いだけ余計に気になりはするでしょうが、そもそもこちらは完成売りで入居時期が全然違うので、その間多額の賃料を支払い続ける必要がある方にとっては金銭面でこちらに大きなメリットがあるということになります。

駐車場は全5台で1台のみが平置です。ザ・ガーデンズ東京王子が附置率5割を越えているのとは対照的ですね・・・。全戸60平米台なのでこんなものでも足りるのかもしれませんが、足りる足りないかは別として棲み分けした結果なのだと思われます。

【目白崖線の岬、南に開かれた丘の最前列】プラウド新宿中落合4階97平米13,499万円【坪単価460万円】 | topページへ戻る | 【ザ・ガーデンズ東京王子と棲み分け】パークホームズ王子13階66平米4,858万円【坪単価245万円】

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