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【フラットアプローチで駅徒歩4分!】ロワール上大岡6階73平米6,280万円【坪単価285万円】
2016-09-07

ロワール上大岡。

上大岡駅徒歩4分(ブルーライン。京急線は徒歩5分)、イーストコートは6階建総戸数26戸、ウエストコートは4階建総戸数15戸、合わせて41戸のレジデンスです。

当物件の最大の注目点は言うまでもなく「駅近ポジション」にあります。
ホームページの目立つ位置に書かれているように、上大岡駅徒歩5分圏内のマンションは約7年ぶりの供給となりますね。

しかも高低差の多い上大岡駅周辺でフラットアプローチ、さらには大通り沿いや線路沿いでもなく、OKストア至近で買物利便性も高いなんとも贅沢なポジションに位置する物件なのです。

2棟建とは言えスケールのある物件ではなくロワール(リッチライフ)のブランド感に物足りなさがあるのは確かですし、フラットアプローチということは高台ではないということの裏返しでもあるのですが、東西に長い敷地形状のため、南向き住戸率が高いですし、一段高い位置にあるイーストコートの上層階は眺めも良好という駅近物件とは思えない貴重な条件を備えていると思います。

設計は秀研設計、施工は日本国土開発です。ブラウンとホワイトのツートンカラーの外観は名のあるデベ物件などと比べると少々野暮ったい印象は否めませんが、剣先フェンスなどを採用しており、こういった洋風建築が好みの方には悪くないでしょう。

また、日本国土開発はそこそこ名の通ったゼネコンであり、デベなどの知名度を考えると悪くない起用ではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_7840[1]
お部屋はイーストコートの73平米の3LDK、北東角住戸です。北東方向はイーストコートの敷地よりもさらに標高が高くなっているエリアですので、いわゆる高台ビューの開放感があるわけではありませんが、最上階住戸ということで前建などの影響はなく悪くない条件です。最上階住戸なのでルーバルに出れば南側からの日照も得ることが可能です。

間取り的にはルーバル付のプレミアムなタイプということで当物件内では広めの専有面積が確保されたものとなります。

ただ、それでも70平米そこそこでしかありませんし、当物件全体に言えることですが、駅近物件で販売単価が結構な水準となるということで全体的に専有面積を絞っている感が強いですね。前述のような駅近ながら住環境良好な立地条件を考えると永住も視野に入れられるようなプランニングを目指して欲しかったですが、中小デベでは難しかったかな???

リッチライフさんはリッチライフプランで名を馳せているわけで、この駅近ながらも住環境良好な立地条件はまさにそのリッチライフプラン向きなのではないかと思うのですが、意外にも採用されていないんですね???
「55~65㎡+25㎡」に分割できる80~90㎡のプランは人生設計という意味でもかなり魅力的なプランになったのではないかと思うのですが、7,000万円を越える価格設定はやはり厳しいかねぇ・・・。

間取り詳細としては、当物件内では広さのあるプランということで玄関廊下は高額物件らしいゆとりを感じつつも効率性という意味でも悪くないものとなっているのが印象的です。玄関位置が良いのでこのような無理のないプランが実現出来ているのでしょう。

居室独立性は申し分ないですし、プライバシー的にも全く問題ありません。

ただ、居室畳数は専有面積なりではありますが、衣装収納がかなり少ないのは気になりますね。
(ちなみに、洋室2及び3の収納は色つけ忘れですか(笑))

坪単価は285万円(専有面積にはメーターボックスの面積が含まれていることに注意が必要な物件です。)。
最上階ルーバルプランとは言え、南向きではないですし希少性の高い立地条件をフルに考慮した価格水準と言えそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものもありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。

管理費単価はプランにより多少バラツキがありますがおおよそ250~260円/㎡です(専有面積の影響を受けない定額のインターネット利用料等が含まれているようです。)。
外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので安くはありませんが、2棟合わせてもスケールのある物件ではないので致し方ない水準です。
駐車場は全11台となります。

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