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【大通りや線路から離れた利便性抜群の立地】ザ・ガーデンズ東京王子5階85平米6,998万円(予定)【坪単価272万円】
2016-07-28

ザ・ガーデンズ東京王子。

リクエストも多くいただいておりますし、価格が大分固まってきたということもありますのでそろそろ話題のこの物件を取り上げましょう。

東十条駅徒歩5分、王子神谷駅徒歩6分、十条駅徒歩13分、王子駅までもギリギリ徒歩圏と言える総戸数864戸、その他商業施設と賃貸住宅・高齢者住宅を含めた総開発面積43,000㎡のビッグコミュニティです。
当物件は、エアリーコート、ブルームコート、カームコートの3棟建で順に18階建452戸、18階建255戸、11階建157戸となります。

タワマンによくあるような駅前再開発ではないのでスケールほど話題性や存在感のある物件ではないのかもしれませんが、駅距離が多少あることが功を奏して大規模物件としてはかなり珍しい特長を持った物件となっています。

当物件は環七通りや北本通りから奥まった住宅街の中にあり(元は日本製紙倉庫跡地ということで用途地域は準工業地域ではありますが)、環七通り、北本通り、そしてJRの線路に囲まれた三角地帯のまさに中心部に位置しています。
大規模物件は幹線道路沿いや線路沿いなどとなるケースが少なくない中、どれからも十分に離れた住宅街の中に存在しており、駅徒歩5分ながらかなり住環境に優れたポジションにあるのです。

5分ほど歩いて幹線道路沿いや駅前に出ればお店も数多く存在しますし、利便性と住環境がここまで両立する大規模物件というのは非常に少ないですね。都下など都心からある程度離れた大規模物件には似たようなケースは少なくないですが、ここは都心まであっという間に行ける立地ですからね。

徒歩5~6分の東十条駅や王子神谷駅、さらには徒歩13分の十条駅までを含めると都心の多くの主要駅に乗換なしで行けるポジションで、これほどまでの交通利便性(電車+車)と買物利便性を備えつつも住環境も良好なマンションはなかなかないのです。
この物件の北側には同再開発でサミットを含む複合商業施設が誕生する予定ですし、本当に素晴らしい利便性を持った物件ですね。

公式ホームページ
IMG_7959[1]
お部屋はエアリーコートの85平米の4LDK、南東角住戸です。やや東寄りなので午後の日照時間は長くなさそうですが、南~南東方向にかけては3~4階程度で視界が抜けてしまうような開放感のあるポジションで、東側眼下には当敷地内のコーナーパークが設けられているので緑も目に入ってくるポジションとなります。

間取り的にはエアリーコートでは最も目立つものとなっています。このタイプがモデルルームとなっていることからも分かるようにLDには幅のあるL字型のコーナーサッシが採用されているのです。エアリーコートの南向きの棟は東方向へ行くほど低くなる設計(上階がセットバックされた設計)となっているため、このサッシ形状の南東角住戸は1~5階までしかありませんし、これに似たタイプのサッシが採用されているのも西向き(西南西向き)の棟の南西角住戸と北西角住戸だけなので、希少性を感じますね。

南向きの棟の南西角住戸(ADタイプ)は非常に条件の良いポジションとなるのでこのようなサッシを採用することで抜群の眺望と開放感が享受できると思うのですが、なぜだか採用されておらず一般的なプランとなっています。

そもそもこういった多棟型の大規模物件は田の字ベースのプランのオンパレードとなるのが通例で、まして長谷工施工物件でこのようなプランを見ることができるとは思いませんでしたね(田の字が悪いというつもりは毛頭ありません。ただ、実際この開口部はかなり魅力的ですし差別化されているという意味でも将来的なリセールなども考えると非常に良いとは思います)。

このコーナー構造は「Be-Next L」と長谷工が呼んでいるもので妻柱を桁方向フレームからオフセットすることでコーナー部から柱をズラす技術のようです。開放感にかなり違いが出てくるので、ぜひ今後も積極的に採用して欲しいですね。

東側全部ではないもののL字型のバルコニーとなっている点も良いですし、南側のバルコニーは奥行2mあるので、LDからバルコニーに跨がった空間の広がりが半端ない物件です。

さらに言えば、この物件驚いたことにサッシ高も約2.2mあるんですね。多棟型大規模長谷工中層物件でサッシ高2.2m(一部住戸は2.15m、最上階は2.4m)はあまりにも意外でした。長谷工施工か否かに関係なく(さらに言えば、価格帯もほとんど関係ないですね)、一般の分譲マンションのサッシは2m程度が平均的なので20cmぐらいは高いことになります。この20cmは開放感や採光に非常に大きな差を生み出します。
ここよりも少し先に分譲を開始しているパークホームズララ湘南平塚は三井×長谷工というタッグで「Be-Next L」×「ハイサッシ2.2m」を実現しており、この物件同様に「新しい長谷工」を感じさせます。基本的にはデベの意向に沿った形ではあるのでしょうが、長谷工さんはルネ世田谷千歳台アユミエで順梁2.3mのハイサッシを実現していましたし、開口部などを重視した設計が目立ってきていますね。

床は直床ですし、長谷工らしさもしっかりとありはしますが、このサッシ高は非常に意味があり、そして価値があるものと言えますね。この物件しか見ていないと分かりづらいのかもしれませんが、他物件のモデルルームなどと比較していただくことで違いを明らかに感じることができるかと思います。タワマンであれば何ら珍しいことではないのですが、こういった多棟型中層物件でタワマン並の開口部を採用するケースというのはひっじょ~に稀であり、素晴らしいコンセプトですね。

ちなみに最大天井高も低層階で2.6m、中層は2.55m、上層は2.5mとそれなりの高さが確保されています。二重床にしていたら2.4~2.5mだったのでしょう。

他にも玄関に窓があるなどの特長があるプランなのですが、そのあたりは次の記事で述べます。

坪単価は272万円。南西角や南向き中住戸だと中上層階が買える単価ではありますが、それらにはないコーナーサッシの魅力が高いプランということでこの単価でも納得できますね。この階数でもスカイツリーも望めますし、エアリーコートの80㎡超のプランはこのプランと南西角のADタイプのみなのでそういった意味でも人気が出るのは間違いないところです。

次の記事では価格面をより詳細に分析していきます。

【ハイサッシ2.2m×全戸玄関窓】ザ・ガーデンズ東京王子16階71平米5,778万円(予定)【坪単価271万円】 | topページへ戻る | 【やっぱり狭いと単価高】ブリリア上野ザ・レジデンス4階39平米3,858万円【坪単価331万円】

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