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【ハイサッシ2.2m×全戸玄関窓】ザ・ガーデンズ東京王子16階71平米5,778万円(予定)【坪単価271万円】
2016-07-28

もう1件、ザ・ガーデンズ東京王子。

設計・施工は長谷工で、前回の記事でも書いたように直床(水回りは将来的なリフォームなどのことを考慮して二重床を採用)ではあるものの、約2.2m(一部2.15m、最上階は2.4m)のハイサッシを採用したり、一部住戸ではありますが「Be-Next L」の採用によりL字型のコーナーサッシを施すなど、構造面でかなり特長のあるものとなっています。

全戸の玄関に窓を設置しているあたりも素晴らしく、その「Be-Next L」、「2.2mのハイサッシ」、「全戸玄関窓」は現在第1期を行っているパークホームズララ湘南平塚と同じものです。
パークホームズララ湘南平塚はここよりもさらにお安いお値段の物件にはなるのですが、ららぽーと湘南平塚に隣接する三井さん単独の渾身のプロジェクトであり、ここの同仕様は三井さんの意向(ここは、長谷工を含む5社のJVですが、三井さんが幹事です)によるものなのでしょうか。

いずれにしろ、どちらも単なる長谷工施工物件では終わらせない工夫を施している点に好感が持てますね。いずれも個人では変えたくとも変えられない部分ですし、採光・明るさ、というのは住居にとっても最も大切と言っても過言ではないですからね。

前回の記事で書いたように、派手さはないながらも立地・スケールだけでもかなり希少性の高い物件なので、必ずしも他の面で違いを出す必要はなかった(差別化を図る必要はなかった)とも言えるのですが、タワマンではない総戸数864戸という莫大な戸数、また、投資需要を呼び込むのは簡単ではない立地条件、であることが影響を与えた、功を奏した、と言えるのかもしれませんね。

1階エントランス周りなどの基壇部や共用施設部分を除き、外観デザインは少々芸がないというか、コストをかけている様子は伺えず、物件価格のわりには少々寂しさを感じなくもないのですが、全戸でハイサッシが採用されたことでガラス手摺を含んだ外観の透明感がかなり高くなっている点には一定の評価を与えることのできる物件です。

前回のザ・ガーデンズ東京王子

公式ホームページ
IMG_7960[1]
お部屋はやはりエアリーコートの70平米超の3LDK、南向き中住戸です。エアリーコートとブルームコートは18階建なので16~18階住戸は一般的によくある15階建物件よりも高い位置にあるという希少性がありますし、前回の記事で書いたように当物件は南側に高い建物がないエリアに位置しているので、かなり開放感の高いタワマン並のパノラマビューが楽しめることでしょう。スカイツリービューの迫力はかなりのものとなるのではないでしょうか。

間取り的には、70平米をギリギリ越えた程度の広さではありますが、奥行2mのバルコニー、ハイサッシ2.2m、そして完全アウトフレームが生み出す2次元・3次元空間は専有面積以上の使い勝手のある非常に優秀なものです。

柱が完全にアウトフレームされたことで自然と梁も外側(バルコニー側やアルコーブ側)に押し出されるので、室内の梁も目立ちませんし、それはウォールドアの方立てが小さく済んでいることからも明らかですね。室内側の梁のデッパリが大きいと梁のある部分とない部分で天井高が変わってしまうため、窓際までウォールドアを設置できない(幅のある方立てが必要)ということになるのです。

また、前回の記事でもちらっと述べたように当物件にはもう1つ大きな特長があります。
玄関の窓ですね。

開くのは上部のみではありますが、足元まで窓があることで採光面での効果は大きいですし、全戸にこのような窓が用意されているというのは凄いことです。
このスペースがある分、下足入が小さくなっているという見方もあるでしょうが、このスペースにベビーカーやゴルフバックなど頻繁に利用するものを置いておくことも出来るでしょうし、中住戸ながら広々としたアルコーブが用意されている点も素晴らしいですね。

以前から何度も言及していることではありますが、柱をしっかりとアウトフレーム化しているからこそこのような玄関前のゆとりあるアルコーブスペースが出来上がるのです。

専有面積に占める居室畳数割合は71.4%((11.1畳+3.3畳+6.0畳+5.5畳+5.2畳)×1.62㎡【※】÷70.56㎡)と中住戸としては標準的な水準ですが、収納もまずまず充実していますし、バランスの良さを感じることが出来ます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は271万円。先ほどの低層階南東角住戸とほぼ同じ水準となりますが、このプランが安いのではなく、前回のお部屋の方に「プレミアム」が乗っかっている形です。

当プランの低層階は坪単価250万円を切るぐらいの水準で低層階との単価差は1割もないので、前述のようにタワマン以外では非常に少ない16~18階住戸に多少のお得感がなくはないのですが、これも先ほど書いたように当物件の南眺望は5~6階あたりからでも十分に楽しめるため、グロスの嵩みを少しでも抑えた中層階で十分と言う見方も大いにあるでしょうね。
中層階の方が天井高も高いわけですし。

第1期分譲はエアリーコートのみで価格が発表されているのもエアリーコートのみなのですが、大半が250~270万円という狭い単価レンジに含まれるというやや異常な事態となっています。ただ、西向き(西南西向き)の低層階も既存樹の大きな桜並木(敷地西側は約300mに渡る既存桜並木のサクラプロムナードです)を正面や眼下に望める稀なポジションですし、確かにこういう単価設定が妥当なのかなとも思いますね。

この単価差であれば上層階がもっと人気になってもおかしくはないという見方もあるでしょうが、北区というエリア的なものもあり、グロスが6,000万円近い水準の引き合いはけして強くはないため(角住戸除く)、このようなのっぺりとした単価設定となっているのでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などの高級感なるものはなく、ディスポーザー、食洗機程度ですが、80平米超のプランにはトイレ手洗いカウンターがついています。単価帯を考えるとトイレ手洗いカウンターぐらいは全戸に標準装備して欲しかった所ですが、サッシ高や玄関窓など構造面(変えられない部分)にコストをかけた分、設備仕様にコストが廻らなかったと推測されますし、重視すべきところは間違っていないと思います。

共用施設や管理費については正式価格発表後に書きますね。

【ハイサッシ2.4m】レフィール日本橋馬喰町72平米10,090万円【坪単価462万円】 | topページへ戻る | 【大通りや線路から離れた利便性抜群の立地】ザ・ガーデンズ東京王子5階85平米6,998万円(予定)【坪単価272万円】

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