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【間取りのゆとりはないが、エントランスアプローチのゆとりは素晴らしい】インプレスト文京東大前2階65平米6,588万円【坪単価334万円】
2016-08-04

もう1件、インプレスト文京東大前。

設計は現代綜合設計、施工は田中建設です。
そして、トータルデザイナーに建築だけでなくインテリアなど生活全般に渡り幅広い実績のあるAXIS、植栽関連のデザイナーとしてプランツスケープを採用したことで、そこいらへんの物件とはかなり趣の異なる物件となっています。

双日さんはインプレストタワー芝浦エアレジデンスインプレスト生田でかなり個性的な物件を企画していましたし、ここ数年はかなりそういった「差別化」要素に力を入れる傾向にあり、個人的にかなり注目しているデベロッパーなのですが、ここも期待を裏切らない出来ではないでしょうか。

ちなみに、インプレストタワー芝浦の壁面緑化がとっても美しいエントランスはスムログの「名作マンション訪問」で取り上げる予定なので楽しみにお待ちいただければと思います。

ここのハイスタンダード&ニュークラシックを建築思想に掲げたという外観デザインは高級感がありながらも垢抜けたスッキリとしたものとなっていますし、床から緑が生えたエントランスホールも素敵です。

小規模物件ということもあり普通の物件を造っていては高額な価格帯での販売は厳しいという意識も少なからずあったのではないかと容易に想像できるわけですが、前回の記事でも書いたように当エリアはそもそもスケール感のある物件が少ないので(春日駅寄りの本郷エリアであればそこそこありますけれども)、このエリアで物件を探す以上はスケール感のなさはあまり気になりません。歪な敷地形状であるがゆえに実現した本郷通り側から入る奥深いエントランスアプローチはかなり珍しいもので、雑木の庭と名付けられたその緑あふれる空間はこのようなスケールの物件ではなかなか見ることのできない希少性の高いものです。

前回のインプレスト文京東大前

公式ホームページ
IMG_7956[1]
お部屋は65平米の3LDK、南東角住戸です。東側は本郷通りですが、前述のように敷地が歪で東側には奥行のある雑木の庭が用意されているので、本郷通りまではしっかりと距離を確保することが出来ています。南側は隣接建物がありますが、2~3階建なので日照もそれなりに得られるであろうポジションとなります。

間取り的には3LDKながらかなり面積を絞ったものとなります。当物件は1フロア3戸で先ほどご紹介した72平米とこの65平米の他は42平米(しかも2LDK)となるので、各戸の面積が確保しづらかったのは間違いないですが、42平米で2LDKを採用するなどの無茶をすることなく、37~38平米の1LDKにしてこちらを70平米近いプランにしても良かったような気もしますね。
もしくは、15階建(住戸は14フロア)とせずに14階建(住戸は13フロア)とすれば同じ容積率(延床面積)でも1フロアの面積を増やすことが出来たはずなので、もう少し余裕を持たせたプランニングも可能だったと考えられますので、もうちょっとなんとかならんかった感はあるのですが、いわゆる大手デベでなく双日さんクラスだと販売面でのグロスの嵩みも少し気になったのかもしれませんね。

ただ、間取り詳細を見ていくとなかなか工夫あるプランとなっていて興味深いですね。
先ほどのプラン同様に柱の食い込みがありながらも居室形状に影響を与えない設計と出来ている点は評価出来ますし、歪な敷地形状による「難しさ」を感じさせないプランニングとなっている点が非常に素晴らしいと思います。

玄関廊下周りに「斜め」の箇所が多く存在しますが、その中心部に廊下を配置したことで無駄な使いづらい空間をなくし、上手いこと空間的な広がりを生み出すことが出来ているように思います。

こういった面積を絞った狭小3LDKと呼ばれるようなものは無駄な面積を最小限に抑える必要があり、玄関廊下をコンパクトにするのが必須なので、玄関周りに広がりがないものとなるケースが大半なのですが、この物件は無駄を抑えつつも広がりのある空間と出来ているという意味で非常に優れています。
この廊下の長さで洋室1室及び洗面所がリビングインでない廊下からの動線に出来ているのももちろん評価できる点ですね。

「斜め」ゆえに洗面所は多少無駄に感じるスペースがなくはないですが、お子さんと一緒にお風呂に入ることを考えたらこのぐらいのスペースがあった方が良いですよね。

如何せん65平米の3LDKということで収納はやはり少ないですし、ほぼバルコニーに面していないLD、3畳の洋室などかなり苦し紛れの箇所も散見されますが、65平米の3LDKを造った以上は仕方のないことですし、「求めるもの(重視するもの)」によっては評価できるプランではないでしょうか。

坪単価は334万円。南面条件は良いとは言えませんが、東側は雑木の庭が広がり本郷通りまで非常にしっかりとした距離が確保されたポジションであることを考えると悪くない水準ではないでしょうか。
65平米の3LDKという間取り面は苦しさもありますが、逆に言えばここまで面積を絞っているわりには単価が「普通」なのも良いと思います。「面積を絞る=単価高」が基本的なトレンドですんで。

設備仕様面は、少戸数でもディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りのフィオレストーン天板、ミストサウナ、酸素美泡湯、など単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は334円/㎡。小スケールながら内廊下とディスポーザーを採用しているわりには悪くない印象です。
駐車場は全6台でうち平置は3台ありますが、身障者用と来客用兼宅配レンタカー用を含みます。

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