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【東芝会館を南に望む高台第一種低層住居専用地域】ザ・サンメゾン西大井金子山エルド4階86平米8,880万円【坪単価342万円】
2016-08-06

ザ・サンメゾン西大井金子山エルド。

西大井駅徒歩11分、馬込駅徒歩13分、大森駅徒歩14分の地上3階地下2階建総戸数34戸のレジデンスです。
建築基準法上の地階(住戸は全5フロア、つまり2フロアが地階扱い)が存在していることからも分かるようにかなり傾斜のきつい敷地に誕生する物件ではあるのですが、海抜約23mの高台の第一種低層住居専用地域でもあり、駅距離のあるポジションゆえの「閑静さ」が最大の売りとなるでしょうか。

大森駅もなんとか徒歩圏であることからも分かるように目と鼻の先は山王アドレスとなる住宅街で名前負けこそしますが(ここもマンション名にあるように金子山という歴史ある地で西大井はかつて伊藤博文が邸宅を構えた地でもありますが、やはりネームバリューや利便性を考えると大森駅寄りの山王が優勢でしょうか)、山王の低層住宅街と同じ落ち着いた住環境が享受できるポジションとなります。

当物件は東西に長い敷地形状のため無理なく全戸南向きを実現することが出来ていますし、その南側には道路をはさんで広大な東芝会館の敷地が広がっているので、上層階住戸からは緑が望める点も贅沢ですね。

公式ホームページ
IMG_7957[1]
お部屋は86平米の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上は2階にはなってしまいますが、5フロアの上から2つ目のフロアにあたり、当然部屋番号も40×となる条件の良いポジションにあります。西傾斜の立地なので、西~南西にかけての眺望はかなり開放感があり、物件内で最も専有面積が確保された条件の良いプランですね。

間取り的には86平米もありながら4LDKでなく3LDKが採用され1室1室にゆとりを設けたものとなっています。

洋室は最低でも6畳、最大では7畳と昨今見ることの少ないゆとりある設計で、専有面積の広さがそれぞれの部分を一回りずつ大きくしているため、間取りを一目見た感じだと不思議と広さを感じないものとなっているのではないでしょうか。

他の部分は80平米未満のプランと大差なくLDなど特定の部分だけが広いのであれば一目見ただけで広さを感じやすいのですが、このプランのように大きな収納やダブルボウルの洗面室、1620の浴室など全体にゆとりを設けているケースだと畳数などの表記を見ないと広さが感じにくいですね(念のため言っておきますが、それによるマイナス点は特にありません。しいて言えば間取り図上のインパクトが薄いことでしょうか)。

西側の視界も良いこと考えるとLDの西側開口部がそれほど大きくないところに勿体なさを感じなくはないですが、LDだけで16畳超というゆとりある空間が実現していますし(入口付近のデッドスペースが小さいのも素晴らしい)、玄関廊下もほぼ一直線ながら少しクランクさせたことでプライバシー面への配慮も忘れていない点に好感が持てるプランです。

ただ、ゆとりという意味で難点と思えるのは、玄関周りとバルコニーでしょうか。玄関の下足スペースが専有面積のわりにはかなり狭く、バルコニー奥行も物足りなさがあります。昨今の物件は2m確保されるケースも珍しくないですからね。

坪単価は342万円。近年はこの西大井4丁目付近での新築分譲はないですし、この立地条件であれば西大井駅を最寄りとする物件よりも山王側の物件と比較した方がよさそうです。
山王側だと大森駅徒歩10分のところに2011年にザ・パークハウス山王蘇峰公園が分譲されています。

ザ・パークハウス山王蘇峰公園は平均坪単価約285万円だったので、ここは平均で比較するとおおよそ15%程度の値上がり率になるでしょうか。最寄駅の差やアドレスの差もあるでしょうが、駅距離があり投資需要を呼び込めるようなポジションではないこともあるのか(利回りが伸びるような物件ではないので)、値上がり率は低目ですね。23区内では3~4年前に比べ2割以上値上がってることが少なくありませんからね。

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