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【一般階でも天高2.8m】プレミスト府中3階74平米6,100万円【坪単価272万円】
2016-08-05

プレミスト府中。

府中駅徒歩3分の13階建総戸数81戸のレジデンスです。駅徒歩1分、駅直結のプラウド府中ステーションアリーナと比べるとインパクトは小さくはなりますが、駅徒歩3分は十分駅近ですし、全戸70平米超の総戸数81戸とそこそこのスケール感も持ち合わせた物件となります。

駅近なので静かな環境とはお世辞にも言えませんし、敷地北側で甲州街道に面したポジションなのは残念ではありますが、南向き住戸率の低さなどのマイナス面をカバーするためか間取り面の工夫を数多く採り入れた物件となっており、特に一般階でも最大天井高2.8mを確保している点に面食らいました。

2.7mであればタワマンなどでそこそこ見かけるのですが(一頃よりも最近は減った気がしますが・・・)、2.8mは凄いですね!
14~15階建も可能な立地に13階建としてフロア数を減らした分、フロア面積(建築面積)が大きくなっており、空地率は低く(約35%)敷地の窮屈さは多少感じてしまいますが、甲州街道沿いということもあり、二面で幅のある道路に面しているので近隣建物との距離は十分に確保されていますし、単にフロア数を減らすのではなく「階高」で差を出したコンセプトは素晴らしいと思いますね。

公式ホームページ
IMG_7963[1]
お部屋は、74平米の3LDK、西向き中住戸です。低層階なのでむろん視界抜けはありませんが、敷地西側もわりと幅のある道路に面しており、その先もバス駐車場となるので、前建の圧迫感などもありません。

そして、注目はその間取りです。
スパンはごくごく普通でベースは田の字ではあるのですが、最大天井高2.8mなのでスパン以上の開放感を感じることのできるプランなのは間違い無いところですし、それに加え玄関周りの構造が素晴らしいプランです。

玄関がクランクインとなっているため、一般的な玄関廊下が一直線の田の字プランとはことなりプライバシー面への配慮があるのが良いですし、さらに玄関には窓もあるので通風採光面でも優れたプランとなります。

こういったクランクイン玄関で窓も設置されるケースはそこそこありますし、もの凄く珍しいわけではないのですが、洋室1だけでなく洋室2も共用廊下からしっかりと凹んだ位置にあるので居室のプライバシー面も優れていますし、それにより柱のアウトフレームもしっかりと出来ているということになります。

玄関前には小さいながら使いやすい位置にトランクルームがあるのも好感が持てますし、豊かな階高を活かして廊下には天井裏収納まで用意されているのですね。これは凄いな。トランクルームは専有面積にカウントされていますが、むろん天井裏収納はカウント外ですし、ちょっとしたプラスαではありますが、嬉しいですね。

少々極端な話にはなりますが、単価を2次元でなく3次元で計算したら最大天井高2.8mの当物件は通常の2.5m前後の物件よりも1割程度は割安な計算になるわけですよね(価格が同じと仮定した場合)。建築プランは基本的に容積率、つまりは、延床(2次元)が金額に換算されるわけですので、そこまで言うと流石に言い過ぎなのですが、この階高は確かな付加価値になることでしょう。

また、洋室1と洗面所の間にはウォークスルークローゼットが用意されているのも面白いですね。「風の通り道」を意識しているようです。動線的にも有用ですね。

坪単価は272万円。プラウド府中ステーションアリーナの住戸階は7階以上でしたので、単価は比べづらいのですが、少なくとも1割は安い水準と言えるでしょうか。近い駅距離のプラウド府中マークスアトラスタワー府中などは平均坪単価230万円台という水準でしたので、平均で比較すると3割を越えるのではないかと思われ、この3年の間の不動産価格の上昇を如実に感じてしまう水準ではありますが、プラウドは平均すると約370万円という水準でしたし、ここが300万円を越える水準となるのは自然なのでしょうね・・・。

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