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【2LDK+S+基地】イニシア葛西5階76平米5,898万円【坪単価256万円】
2016-08-16

イニシア葛西。

葛西駅徒歩11分(始発~23時まで利用可の博物館口からは徒歩9分)の8階建総戸数32戸のレジデンスです。

けして駅に近いポジションではありませんが、葛西駅を最寄りとするマンションは総合レクリエーション公園の近くの徒歩15~20分前後というものも少なくないですし、小中学校が目の前というポジションも子育てファミリーには適しているのではないでしょうか。

清砂大橋通りから1本内に入ったポジションですし、大通りを越えずに駅まで行けるポジションも悪くないでしょう。

このあたりからだと総合レクリエーション公園や葛西臨海公園は毎日行けるような距離ではないですが、すぐ近くに東葛西けやき公園や仲町公園など複数のそれなりのスケールのある公園があるのもこのエリアならではでしょう。
江戸川区は都市公園面積が23区でダントツ1位となります。

当物件は当然にファミリーを強く意識したコンセプトであり、最低でも73平米と昨今の物件にしてはかなりゆとりあるプランニングがなされている点も大きな特長の1つです。

公式ホームページ
IMG_7969[1]
お部屋は76平米の2LDK+S、南東角住戸です。細い南面道路の向かいは清砂大橋通り沿いとなるため当物件と同じぐらいの高さのある建物が立っているので南面の視界は芳しくないのが残念なのですが、中層階以上であれば日照的には問題ないでしょうし、東側は高い建物が少なく中層階以上であれば視界的にも悪くありません。

間取り的には田の字ベースの角住戸にはなりますが、イニシアらしい「やさしいシカク」なプランで完全アウトフレームされた四角形のきれいな居室形状が印象的なプランです。

幅のある廊下を採用したウェルカムホールプラン、LDだけでなくキッチンと洋室2にも床暖房を採用しているあたりも凄いです(さすがにイニシアクラウド二子玉川のように全室床暖房はないですね。あれは流石にやり過ぎでコスト面で見合わないかと・・・)。

という感じで普通の田の字プランにはない特長を備えたイニシアならではのプランが採用された当物件なのですが、これで終わらずにさらに目新しいものを提供するのがイニシアの凄いところです。

当物件はホームページのコンセプトに大きく書かれているように「3LDK+基地」のプランがあります。
このプランは「2LDK+S+基地」ということになりますが、基地、つまり、「ポケットベース」という珍しい空間が設けられています。

収納の他、子供用のスペースとして利用するのに適したもので段差や適度な壁があり隠れ家的に利用できるこのスペースは子供ウケが非常に良さそうです。
お子さんが小さいうちにはこのようなスペースは非常に重宝しそうですね。

そもそもの専有面積が76平米と昨今の物件にしてはゆとりある設計ですし、前述のように柱の食い込みなどもないため、ポケットベースがある分、他の居室が狭いという感じではなく、ポケットベースはあくまで「プラスα」という形に出来ているというのも良いでしょうね。

居室畳数は全体的にけして大きくはなく、専有面積を考えると小さめではあるのですが、当物件は収納が非常に充実した物件なので、収納重視の方にはよりオススメできるプランですね。

一方、玄関の下足スペースにゆとりがあるのも1つの特長となる物件なので仕方がないのかもしれませんが、玄関前にアルコーブ的なプライベート感のあるスペースがないのがちょっと残念です。

坪単価は256万円。この物件周辺は近年物件供給がないので評価が難しいのですが、2013年の駅徒歩4分のプラウド葛西が平均坪単価約240万円、2014年の駅徒歩2分のプレミスト葛西が平均坪単価約250万円でしたので、それらよりは駅距離がある分、気持ち安い水準(ここは平均で240万円弱?)になるようです。

駅距離だけでなく、南向き住戸率の低さや南面視界が良いとは言えないことを考慮すると、2~3年前からの価格上昇はそれなりではありますが、都心部に比べれば上昇幅は小さいですし、坪単価250万円前後このエリアの大きなハードルとなっている印象を受けますね。当物件は前述のように昨今の物件にしては全体的に広めの専有面積を採用しているのでほぼほとんどのお部屋が5,000万円を越えていますし、これ以上単価を上げてしまうと販売はかなり難しくなりますからね。

イニシアクラウド二子玉川なんかもまさにそうなのですが、販売面の苦労?も厭わずしっかりとした広さを確保し、かつ、目新しい提案をし続けるコスモスイニシアさんの心意気に拍手を贈りたい物件です。

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