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【デザインと設計(間取り)のギャップが・・・】クラッシィハウス湘南藤沢10階68平米5,490万円【坪単価269万円】
2016-08-13

もう1件、クラッシィハウス湘南藤沢。

設計・施工は長谷工で直床です・・・。首都圏では「二重床が当たり前のタワマン(階高を確保しやすいため)」ではないとは言えエリアを代表するこの価格帯の物件で直床は意外でしたね。

遮音面では二重床が必ずしも優れているわけではありませんが、将来的なリフォームのしやすさや歩行感を考慮するとこの価格帯の物件ではやはり二重床が相応しいと思っています。

ただ、デザイン面に力を入れることの多いクラッシィハウスシリーズということでデザイン監修に日建ハウジングシステム、オーナーズラウンジのインテリア監修にはメリディアーニ(日本初)を起用するなど見所が盛りだくさんな内容となっています。

やはりデザイン監修として日建ハウジングシステムが携わっていたクラッシィハウス芝浦を彷彿させるような2層吹抜のスケール感のあるエントランスや蔦谷書店監修のライブラリーラウンジ、オーナーズラウンジはいずれも高額な価格帯に恥じない瀟洒なデザインです。

特にメリディアーニがインテリア監修したオーナーズラウンジは流石の出来ですね。
シーズンズガーデンを望む位置にあり緑が美しいこのラウンジは高価な家具が並び、将来的に家具が傷んできた時の交換修理費用が気になるレベルです(笑)。

ただ、そのデザイン面が非常に素晴らしい出来だけに設計面とのギャップの大きさが余計に強調されてしまうのも確かですね。
当物件はその名の通り住商さんがメインですが、売主には東建さんも名を連ねていることですし、もう少しバランスをとれんかったかね。まぁ、東建さんもどちらかというと間取り(設計)を重視するデベではないからなぁ・・・。

前回のクラッシィハウス湘南藤沢

公式ホームページ
IMG_7837[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、西向き中住戸です。前回の記事でも書いたように当物件は敷地形状が歪なことが多分に影響し、西向き住戸率が高いものとなっています。西方向は至近距離ではないものの10階以上のマンションなどが少なくないエリアであり、上層階住戸でないと特段眺めが良いとは言えません。
むろん方角的に海なども望めませんが、当物件はエリア内では貴重な16階建ということもあり、屋上には花火が見ることのできるスカイテラスが設けられているのは嬉しい要素の1つでしょう。

間取り的には当物件には65平米程度の3LDKもあるので一番小さいものではないのですが、やはりかなり面積を絞った3LDKとなります。

長谷工感の強いガッツリ食い込んだ共用廊下の柱が非常に残念であり、70平米未満の3LDKをこれだけ用意するのであれば柱はほぼ完全にアウトフレームするぐらいの気概が欲しかったです。スパンも一般的な田の字プランよりも気持ちナローなこともあり、洋室1及び2の居室形状は良いものではありません。

ただ、その一方でスパンのわりにはメイン開口部が充実しているのは評価出来る点です。スパン目一杯に連窓サッシが採用されているので、中住戸としてはLDの開口部幅がありますし、洋室3にウォールドアを採用したことで柔軟性のある使い方、開放感のある使い方が可能となっています。

また、70平米未満ながらLDは11畳超(入口付近のデッドスペースも小さい)確保出来ていますし、収納も専有面積のわりには悪くなく、バランス良く配置されたプランと言えます。

この廊下の長さで洗面所がリビングインでなく廊下からの動線となっている点もかなり珍しいですね。当物件は最近の物件では珍しいほどリビングインを嫌ったプラン構成が印象的です。

坪単価は269万円。階数のわりには眺望がそれほどでもないことも影響し、南向き(南東向き)に比べると単価的には大分おとなしめとなっています。
とはいえ、藤沢エリアで5,000万円を優に超えるグロス水準で西向き住戸率の高い総戸数224戸を販売するのは簡単ではないのでしょうね。

南口ですが、駅距離の近い2014年分譲のザ・パークハウス藤沢は平均坪単価約240万円、現在も分譲中の駅徒歩12分のノブレス湘南藤沢センタースクエアでも免震構造を採用していることもあり平均坪単価220万円弱という水準ですので、特に割高とは思いませんが、「タワマンほどのインパクトのない」総戸数224戸を分譲するという意味ではもう少し安いグロス水準の住戸があっても良かったのでしょうね。
藤沢とは言えこの立地だったら50~60平米の2LDKの需要も結構あったと思うんだけども・・・。ディンクス需要はもちろんのこと子供が巣立った地縁のある老夫婦のニーズも少なくないはずです。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、と単価的に違和感のないものがそろっています。

管理費は140円/㎡。エリア的なものも多少はあるのでしょうが、この価格帯の物件であることを考えると(管理費は購入者の支払能力(つまり物件価格)に比例するのが現実です)、かなりリーズナブルな水準です。
外廊下ですが、ディスポーザーはついていますし、スケールメリットがしっかりと効いている水準でしょう。

駐車場は、敷地内はタワーパーキング中心の127台(平置は来客用や身障者用を含み15台のみ)ですが、条例に基づき157台(7割)確保する必要があることから引渡までにあと30台を外部に確保しなければならないようです。
タワーパーキングは維持修繕コストがかかりますし、無理に敷地内に157台確保していないこの形はむしろ良いのではないでしょうか。

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