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【物件内でも絶妙なポジション】ザ・パークハウス浜田山季の杜3階94平米12,200万円【坪単価428万円】
2016-08-09

ザ・パークハウス浜田山季の杜。

浜田山駅徒歩7分の5階建総戸数53戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

ザ・パークハウス杉並高井戸の記事で書いたようにこちらも敷地北側は人見街道に面したポジションではありますし、アドレスも浜田山でなく高井戸東ではありますが、人見街道沿いは非常に大きなケヤキ並木が素晴らしいですし、敷地南側は戸建住宅街となるので南面条件にも優れたポジションとなります。

浜田山駅から見て北~北西方向は比較的駅距離のある物件の供給が多いエリアで、その大半が井の頭通りもしくはこの物件と同じ人見街道沿いとなるので、こちら側が好きで駅に近めの物件、かつ、環境的にも悪くない物件を望んでいた方にはかなり魅力的な物件になるはずです。

敷地形状が少々歪なため(敷地南面が階段状)、ランドプランは少々特異なもの(「し」を右回りに90度傾けたような形)となっているのですが、そのランドプランのおかげで敷地南側に位置する住戸は人見街道の影響はほぼ皆無という状況で特に魅力的なポジションと言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_7962[1]
お部屋は94平米の3LDK、東南北の三方角住戸、前述の「し」の最後の部分に当たるポジションということになります。
南側は接道していないため、前建までの距離はあまり確保出来てはいないのですが、前建は戸建のため、3階であれば視界的にも悪くはないですし、北側は当物件のガーデンである季の庭が広がっている(その先には敷地内向き(季の庭向き)の南向き住戸)という条件の良いポジションとなります。
敷地北側には東西に伸びた当物件の住棟(南向き)があるため、人見街道の影響をほぼ完全にシャットアウトしてくれますし、街道沿いに面した物件の住戸とは思えない良好な住環境が享受できるものと言えるでしょう。

間取り的には戸建や季の庭の向かいにある南向き住戸とのお見合いに配慮したのかいずれの方角もぱっとしない開口部幅が採用されているのが少々残念ではあるのですが、季の庭側となる北東側に用意された大きなバルコニーが魅力的ですし、LDの南面開口部が洋室1よりも一段北に下がった位置にあるので、前建までの距離も確保出来ていますし、なかなか絶妙なポジションの住戸という印象です。
ちなみに、開口部が小さいのは壁式構造を採用している影響も多少はあるのかもしれませんね。

一方、共用廊下を東側深い位置までしっかりと延ばせているため、三方角住戸らしい玄関位置が実現できており、居室独立性を高めながらも玄関廊下が短めに出来ている点も高く評価できる点です。

LDドアを閉めないと玄関からLD方向が見えてしまうため、プライバシー面への配慮は優れているとは言い難い面はありますが、キッチンの位置が非常に素晴らしい物件でウォークスルー動線によりリビングインでない洗面所にもすぐに行くことができるという珍しいほど家事動線に優れたプランとなります。

高額住戸というのは各所にゆとりを設けるので住戸内の移動距離は長くなりますし、洗面所もリビングインとはしないのが普通なので、家事動線は必ずしも便利ではないのですが、このプランは三方角住戸、かつ、かなり特殊な専有部形状をしているがゆえにそれを両立させることが出来ているのが非常に魅力的だなと。

LDはL字型でダイニングスペースとリビングスペースにきれいに分離することが出来ていると思いますし、1つ1つの開口部幅は大したことはないものの三方に窓のあるLD空間は明るく素敵でしょうね。

専有面積のわりに収納が少々少なく感じる点、洗面所がダブルボウルでない点は少々惜しいかな。この物件の100平米超のプランはダブルボウルもあるようですし、三菱さんはザ・パークハウス経堂プレイスでは70平米台の3LDKでダブルボウルを採用していたぐらいなので(三菱さんの物件でも非常に稀なケースですが)、この住戸であればダブルボウルを導入してくれていても良かったような気がします。

坪単価は428万円。最上階住戸は坪単価500万円水準となるのでそれに比べれば安いですが、最近の不動産価格高騰期に分譲されたパークホームズ浜田山四丁目ディアナコート浜田山は最上階の南角住戸でも坪単価400万円に届くか届かないかぐらいの水準でしたので、この物件はかなりの高価格帯となっていることが分かります。

ただ、このプランは前述の通りこのエリアではそうそう得られない贅沢なポジションに位置しているので、おかしな水準ではないですし、物件自体も90~100平米台のプランを複数採用していることからも分かるように物件自体に高級感を持たせた造りとなっているのでこの価格帯でも驚きはないですね。

P.S.本日スムログ投稿しました。ぜひご覧下さいませ。
名作マンション訪問【2016Vol.15】


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