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【2LDKは55~75㎡】ザ・パークハウス浜田山季の杜2階69平米6,700万円【坪単価320万円】
2016-08-09

もう1件、ザ・パークハウス浜田山季の杜。

設計・施工は東亜建設工業で価格帯からすると物足りなさがなくはないですが、デザイン監修に芦原太郎氏を起用しているあたりに三菱地所さんのこの物件への「思い」を感じることが出来ますね。

芦原太郎氏は集合住宅の実績自体はそれほど多くはありませんが、シンボリックな外観のザ・タワー&パークス田園都市溝の口、三菱地所さんの物件としてはグッドデザイン賞を受賞したザ・パークハウス池田山など、一般のデザイナーとは趣の異なるデザインを供給してくれる著名建築家です。

総戸数は53戸ということで数字上はそれほどスケール感のあるものではないのですが、90~100平米台のプランも数多く用意した総戸数53戸で敷地面積は3,000㎡弱、延床面積にすると6,000㎡弱ものスケールがあり、それを活かしたこの地に恥じない高いデザイン性を追求した物件となります。

物件全体がベージュを基調とした薄い色味、かつ、白っぽい縦格子の手摺となっている部分もあるので、価格帯なりの重厚感と高級感がイメージCGからは感じづらいというのが正直なところではあるのですが、イメージ上、凹凸がなく平坦に見えるバルコニー手摺には左官仕上げが用いられている部分もあり、部分部分によってかなり繊細な設えが施されているので、実物を見てみないことには評価・判断が難しいものと言えそうです。

人見街道沿いは当物件よりも背の高いケヤキ並木が有名ですが、この物件の敷地はもともとは某都市銀行の元社長(この都市銀行は頭取でなく社長と呼ばれていました)の御屋敷であったこともあり、季の庭と名付けられた中庭には既存樹が数多く残され、2層吹抜のエントランス及びエントランスラウンジから望む枝垂れ梅や桜はこの物件にお住まいの方だけが望むことのできる特別なものとなることでしょう。

ザ・カハラ小杉陣屋町の旧原家の庭ほどのインパクトはありませんが、やはり素敵なんでしょうね。入ってみたい…。

前回のザ・パークハウス浜田山季の杜

公式ホームページ
IMG_7973[1]
お部屋は 70平米弱の2LDK、西向き中住戸です。南向き住戸中心の当物件内では条件が良いとは言えない西向きにはなりますが、西側道路の向かいは住宅展示場や戸建などの低層建物が並ぶエリアなので2階でも日照は十分に得られますし、向き的に人見街道の影響も少なく済むでしょう。共用廊下側からは敷地内の季の庭を望むことのできるポジションです。

間取り的には2LDKなのに70平米近い専有面積があることに驚かされます。さらに言うと、当物件は一般的な50平米台中盤から75平米までの2LDKが存在しているということで、同じ2LDKでここまで専有面積に差のあるプランが「同一物件内」に用意されていることも非常にビックリしました。

当物件は人見街道沿いとそうでないポジションの住戸で住環境に差があることも影響していることもあり、プランによってターゲットを変えており、わりと幅広いニーズに応えることを意識しているように感じますね。
前回の記事で書いたように上層階は坪単価400~500万円という水準で90~100平米台のプランは生粋の億ションとなるので、その購入者層が敬遠することのないよう流石に40平米台の1LDKプランなどは設けられていませんが、マンションの売れ行きが芳しくないこのご時世ということもあり、少しでも多くの需要を生み出そうという意識は少なからずあるようです。

さて、話が若干それてしまいましたが、70平米弱の2LDK、近年の23区内の新築物件の基本プランではそうそうお目にかかることの出来ない代物です。

約8.8mとそこそこのワイドスパンが採用されたプランでこのスパン(専有面積)で2LDKと出来たことで全居室をバルコニー側にすることが出来ています。当物件は内廊下仕様ではないので、スパンを確保する意味というのは多少薄れてしまうのですが(外廊下物件であればワイドスパンでなくとも行灯部屋は生じない)、プライバシー面を考えると優れたプランではあるでしょう。

また、玄関前にしっかりとアルコーブスペースが確保されているのも良いですし、LDの入口ドアが両開きで高級感がある点も素晴らしいですね。この広さのプランでこういった両開きドアが採用されることは非常に少なく、億ション顔負けの設計となります。

70平米近い2LDKとしては居室畳数が大きくなく、収納だけでなく、洗面室や廊下による面積消費が顕著なのは賛否があるとは思いますが、面積なりの余裕を感じることのできるプランではあるでしょう。

69平米ならば3LDKも当たり前の昨今ですし、面積的には十分に3LDKが成り立つはずですが、専有部形状が理由でリフォームにより3LDKとすることが難しいのは玉に瑕ですね。まぁ、このプランは子供が巣立った後の地縁のある老夫婦なんかをメインターゲットにしているのではないかと思いますが。

坪単価は320万円。南向きでなく、2LDKとしてはグロスの嵩むゆったりとした面積を有したプランということで単価は物件内では可愛いものとなっています。
ただ、やはりグロスは2LDKとしてはかなり立派ですので、この専有面積があるんだったらウォールドアを採用した3LDKプランなど、2LDKとしても3LDKとしても利用可能なものを提案出来ていたらより潰しが効いて良かったのではないでしょうか。
自分たちの将来設計的には2LDKで十分だったとしても、リセールを想定した場合、3LDKにも対応できるプランの方が資産価値を保ちやすいのは言うまでもありません。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものがそろっています。
また、エネファームが搭載されているのがちょっと意外でした。グランドメゾン江古田の杜などまだまだほんの一部のマンションでしか見られないものです。

管理費は319円/㎡。ディスポーザーはついていますが、外廊下ですしスケール的にもそこそこの物件であることを考えると割高感がありますね。
既存樹などの植栽管理コストの影響が強いのでしょうか。

駐車場は全15台(来客用、身障者用含む)で機械式中心となります。90~100平米超のプランが少なくないわりには少なめかな。
駐輪場は29台と一見異常に少ないように感じますが、玄関前のアルコーブスペースに自転車置場を設けているプランが数多くあるので特別少ない印象はありません。玄関前の自転車置場は好き嫌いが分かれるところだと思いますし、自転車通勤などをする方も少なくない都心部ならまだしもこの立地の物件で採用する意図がいまいち伝わってこないのですが、なぜなんでしょう???

【これでもパーマンに比べれば安いのよ】プラウド六本木5階319平米143,000万円【坪単価1,483万円】 | topページへ戻る | 【物件内でも絶妙なポジション】ザ・パークハウス浜田山季の杜3階94平米12,200万円【坪単価428万円】

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