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【同階中住戸と角住戸で単価が2割も違うの???】オハナ町田オークコート2階80平米4,298万円【坪単価177万円】
2016-08-20

オハナ町田オークコート。

町田駅徒歩13分(JR線。小田急線は徒歩18分)、相模大野駅徒歩15分の15階建総戸数310戸のレジデンスです。
小田急線の町田駅はかなり遠いですが、代わりに相模大野駅が使えるポジションで、駅距離はあるとはいえ商業施設などが充実した両駅が徒歩圏というのも魅力の1つでしょう。
※モデルルームの位置が町田駅(JR)や相模大野駅からは離れた位置にあり、物件のポジションとは真逆のような位置にあるのが少々勿体ない気がしますね。

当物件の場所はもともと町田ハイツという大きな団地があったところなのですが、周辺は戸建住宅街となるので、高い建物やスケールのある建物がなく15階建総戸数310戸というスケールのあるこのマンションが立つとかなり存在感のあるものとなりそうですね。

境川沿いのポジションで鉄塔と高圧線が存在していますが、住戸は全戸南東・南西向きで境川側を向いていないのであまり気にはならないでしょうし、敷地北側には谷口南台公園、徒歩5分の距離に谷口小学校と、子育てファミリー向き・一次取得者向きのオハナらしいポジションと言えるでしょう。

理想は最寄駅まで徒歩10分なのでしょうが、町田や相模大野駅まで徒歩10分圏内だったらオハナでなくおそらくプラウドシティになっていたので価格も違ったものになってしまった可能性が高いです。物件自体のパフォーマンスはさして違わなかっただろうけども・・・。

公式ホームページ
IMG_8281[1]
お部屋は80平米の4LDK、西角住戸です。敷地西端、物件のエントランスの真上というポジションです。北西方向には前述の谷口南台公園があり、視界抜けも十分ですが、その手前敷地内には大規模物件らしくエントランスプラザやガーデンパークなどの充実した緑が存在しており、とても気持ちの良いポジションでしょう。
むろん大規模物件らしく1階部分は通常階よりも階高があるので2階とは言えそこそこ高さがありますし、1階エントランス上部には大きな庇があるので、エントランスに出入りする人から室内が見えやすいということもなさそうです。

間取り的には角住戸ということで80平米超の専有面積が確保されてはいますが、3LDKでなく4LDKということでやや面積を絞った小さめの4LDKになります。

ただ、洗面所がリビングインとなるぐらい廊下を短くして無駄な面積を少なくすることを意識したプランなので、各居室の畳数は違和感のないものとなっていますし、特に4畳近いゆとりのあるキッチンは当プランの売りの1つとなるでしょうね。

ただ一言付け加えるなら、このキッチン位置ならば思い切ってアイランドキッチンを採用しても面白かったような気もしますね。冷蔵庫置場などを移動させる必要があるので、もうひと工夫必要にはなりますが、こういった大規模な田の字ベースプラン中心の物件でアイランドキッチンが採用されるケースは非常に少ないのでそういった提案がなされていると違いが出て良いのではないでしょうか。

少々残念なのは柱の食い込みでしょうか。
大規模物件と言えばほぼほぼ長谷工という時代で当物件も当然のごとく長谷工が起用されているわけですが、当ブログの読者の方であればお分かりのように一口に長谷工施工物件と言っても2次元構造(柱の食い込み、Be-Next L)・3次元構造(直床・二重床、梁・サッシ高)は物件により様々であり、そういう意味では当物件は魅力があるとは言えません。バルコニー側こそ柱はアウトフレーム化されていますが、昨今の物件では至って普通のことですし、北西側(妻側)の柱の食い込みや共用廊下側の柱の食い込みが顕著なものとなっており、居室形状にかなり難があります。

共用廊下側にしっかりと柱がアウトフレーム化されていないことで玄関前のゆとりは小さめであり、角住戸ながらプライバシー面に優れたアルコーブ空間がないのも残念です。

坪単価は177万円。南西向きの中住戸の低層階は坪単価150万円未満のものもあるぐらいなので、当プランは「角住戸プレミアム」「ガーデンビュープレミアム」がかなり乗っかっていると言えるでしょう。単価の安い物件なので仕方ない面もあるかと思いますが、同階中住戸よりも2割程度高いのはいかがなものか・・・。これはちょっと驚きです。
どちらかというとこちらが高いというより希少性があるとは言えない中住戸がパンダ部屋的な価格設定になっているのだとは思いますが・・・。

第1期が総戸数の2割にも満たない60戸の供給に終わったことを考えるともう少し全体的に目に優しい価格であっても良かったのかもしれませんね。当初の予定価格より結構下がった住戸もありますが、駅徒歩13分で総戸数300戸超という戸数を捌くことを考えるとお世辞にも幸先の良いスタートとは言えません。相変わらず野村さんは中小規模に比べスケール感のある物件の販売が上手くないな・・・。

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