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【20年ぶりの4階建】アーデルレジデンス一之江1階76平米4,630万円【坪単価203万円】
2016-09-06

アーデルレジデンス一之江。

一之江駅徒歩10分の4階建総戸数38戸のレジデンスです。
少々駅距離のあるポジションではありますが、環七から内に入った落ち着いた住宅街に誕生する物件です。

驚いたのは「江戸川区」では20年ぶりとなる「4階建」低層レジデンスという点ですね。5階建になるとそこそこあるのが確認出来ているので4階建であることにそこまで大きな意味があるとは言えないのですが、20年ぶりというのはかなりビックリですね。
当物件でも第一種中高層住居専用地域であり、確かに江戸川区には第一種低層住居専用地域は少ないのですが・・・。

当物件の敷地は南北よりも東西に長い敷地形状なので南向き住戸率は高めですし、南側は2階建のアパートという南面条件に優れたポジションですね。

公式ホームページ
IMG_8283[1]
お部屋は76平米の2LDK+S+書斎コーナー、南西角住戸です。こちらの棟(西向き)の1階住戸には専用庭がついておらずバルコニーの前は植込になり、道路との距離も少々近い印象ではあるのですが、交通量がある道路ではないので問題はないでしょう。
南側はアパートの平置駐車場で建物はほとんどかぶらないので1階でも日照が得られます。

間取り的には共用廊下に面した居室の開口部が小さく建築基準法上の居室要件を満たしていないためサービスルームにはなっていますが、実質的には3LDKとなります。
ただ、単なる3LDKでなく書斎コーナーというのが設けられているのが面白いですね。

書斎コーナーは洋室1に隣接した形となっており、事実上は合わせて8.8畳の広い洋室が設計されているのと大差ないと考えられるので特別大きな意味は感じづらい面がありますが、きちんと窓も設けられていますし、上手く使いこなせれば1部屋増えたような感覚にはなるのでしょう。

76平米ありながらも玄関廊下を一直線として無駄な面積を少なめにした角住戸なので、書斎コーナーというプラスαがあっても他の居室畳数はしっかりと違和感のない畳数を確保出来ています。

また、専有面積対象外の部分という意味では1階住戸ならではのキッチンの床下収納、そして、玄関前の門扉付の大きなポーチなどもあるので、80平米近い住戸と同等の使い勝手があると言っても過言ではないでしょう。

南面から日照が得られることを考えるとLDの南側などにも開口部があっても良かったような気がしますが、道路などからの視線に配慮したのでしょうか。

坪単価は203万円。当物件の平均坪単価は210万円台だと思われ、4階建ということもあるのか全体的に単価差の非常に少ない価格設定となっています。建築コスト高騰の影響もありこれ以上安い水準にするのは難しい反面、このエリアで坪単価230万円を越えるような水準での販売もまた難しいことから、狭いレンジに集約せざるを得なかったということでしょうね。
近年の一之江駅は方向は異なりますが、駅徒歩10分前後の物件供給が比較的盛んであり、2013年のブランシエラ一之江、ザ・パークハウス一之江は平均坪単価180万円台、2014年のアーリアシティ一之江は平均坪単価約210万円という水準です。
2013年から2014年にかけて不動産相場がグッと上がったのでその辺りの影響が強く出ている印象ですが、都心部とは異なりその後は伸び悩んでいる様子が伺えますね。

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