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【珍しい浮間公園至近の立地ですが・・・】アデニウム板橋浮間公園2階64平米4,698万円【坪単価243万円】
2016-09-03

もう1件、アデニウム板橋浮間公園。

当物件の売主にはジョイントさんの他に長谷工さんも名を連ねており、当然のごとく設計・施工は長谷工で直床となります(設計は長谷工に加えてティー設計工房)。

前回の記事で書いたように意外にも2LDK中心の物件となっており、グロスの中心価格帯は4,000万円未満のものも数多く存在するマンションなので、高級感のある共用デザインを期待するのは無理というものです。そういった側面もあり、実際、外観デザインに特筆すべき点はないのですが、2色のガラス手摺を使うなど浮間公園と荒川にほど近い立地条件に似合う爽やかで透明感のあるものにはなっている点は良いでしょう。

また、前回の記事でもちらっと述べましたが「中庭」に意外性を感じることのできるレジデンスです。7階建と高さをあまり出せていない物件なので空地率は約50%と特別敷地に余裕があるわけではないのですが、敷地中央部に結構しっかりとした中庭を設えることが出来ています。

枯山水で表現されたこの中庭は低層階西向き住戸から眺めることのできる位置にあり、なかなか上手い造りとなっているのではないでしょうか。

かなりデザイン性が高かったアデニウム墨田本所や長谷工とジョイントのJVで行われたコディア八幡山ほどのインパクトはありませんが、ジョイントさんらしさを多少なりとも感じることのできる物件ではありますね。

前回のアデニウム板橋浮間公園

公式ホームページ
IMG_8300[1]
お部屋は64平米の3LDK、南向き中住戸です。南側はサコスの営業所で車の出入りは少なくないですが、建物自体は高さがないので、低層階住戸でも日照は申し分ないでしょう。

間取り的にはオーソドックスな田の字プランで、共用廊下側にガッツリ食い込んだ柱、連窓サッシが採用されていないLDと洋室3、などに芸のなさを感じてはしまうのですが、洋室3のしっかりと収納できるウォールドアは評価出来ますし、玄関の下足スペースにひと工夫ある物件にはなっています。

下足スペースの凹みはベビーカーなどを置くことを意識してのものでしょうか。共用廊下側の柱が全くアウトフレーム化されていないことに連動し、玄関前のアルコーブスペースがほとんど設けられていない物件なので、玄関内にこういったスペースがあるのは間違い無く有用でしょうね。
ザ・ガーデンズ東京王子はこのスペースの共用廊下側に窓を設けたプランを全戸で採用していたので、それに比べるとインパクトはないのですが、同じ長谷工施工ということで長谷工さんの提案によるものなのかもしれませんね。良い試みでしょう。

65㎡に満たない狭小3LDKということでLDはギリギリ10畳という水準ですし、収納もやはり心許なさがありますね。

一方、奥行のあるバルコニーは良いですね。

坪単価は243万円。う~ん・・・。南向きも西向き同様で上下階の単価差が小さい価格設定ではあるのですが、低層階でもこの水準かぁ・・・。面積を絞っているためグロスは抑えられてはいますが、結構強烈ですね。昨年の平均坪単価約200万円のイニシア板橋浮間公園の分譲時点と相場水準は変わらないというかむしろ市況は弱くなっていますからね・・・。

設備仕様面は、総戸数74戸というスケールがありながらディスポーザーがないのも残念ですが、それ以上に食洗機やトイレ手洗いカウンターさえもないのが残念ですね。当然水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様も見当たらず分譲マンションとしては最低限といったところです。

管理費は271円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、そして半分超が40~50㎡台とは言え、総戸数74戸と結構なスケールがあるのにこの水準は割高感がありますね。

駐車場は全17台で身障者用1台を除き機械式です。平置をもっと増やせていればもっと管理費を安くできたかもしれませんね。
大きめの中庭を作らなければもっと平置を確保出来たような気がしますが、敷地形状的に中庭のところを駐車場にするのは車路の関係上は難しかったかな???

【東京競馬場至近】プレシス府中6階68平米4,690万円【坪単価229万円】 | topページへ戻る | 【浮間舟渡駅徒歩8分で半分超が40~50平米台】アデニウム板橋浮間公園6階55平米3,898万円【坪単価236万円】

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