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【1フロア3戸の平均専有面積74㎡】グリーンパーク日本橋馬喰町2階74平米7,150万円【坪単価318万円】
2016-08-21

もう1件、グリーンパーク日本橋馬喰町。

設計は売主でもある坂入産業、施工は新三平建設です。

1フロア3戸の総戸数39戸と数字的には小さめな印象のある物件ですが、その1フロア3戸が56~91㎡で平均専有面積は約74㎡になりますので、実はそこそこのスケール感のある物件となります。

とは言え、共用部で勝負できるほどのスケール感があるわけではなく、外観共用デザインには特筆すべきほどの点は少ないのですが、億ション近い住戸も少なくないことを多少なりとも意識しているのかレンガ調のタイルやエントランスのランダムな光壁を用いた意匠にはセンスの良さを感じることが出来ます。

屋上は太陽光発電装置が設置され、売電により管理組合の収入を補ってくれます。

前回のグリーンパーク日本橋馬喰町

公式ホームページ
IMG_8298[1]
お部屋は74㎡の3LDK、北角住戸です。やはり一応は三方角住戸となりますが、低層階では南東側から日照を得ることは難しく、日照は期待出来ません。北西は江戸通りなので低層階でも圧迫感などはないですが、その分、喧噪の影響は不可避なポジションとなります。

間取り的には先ほどの91㎡のようなインパクトはないですが、日本橋エリアの3LDKとしてはこれでも昨今の平均水準を上回っているのは間違いないでしょう。

やはり柱の食い込みは顕著ではありますが、玄関廊下はほぼ一直線で無駄な面積も少ないので有効面積的にも悪くないです。

そもそも1フロア3戸の当物件は先ほどの91㎡、この74㎡、そして、56㎡の2LDKというプラン構成で合計すると1フロアの住戸面積は約222㎡になるのですが、その222㎡をベースに考えると(つまり容積率を14階建で満たすように考えると)、平均専有面積56㎡弱の1フロア4戸の方が立地的に自然だった気もしますし、同じ1フロア3戸でも81+74+67㎡などの構成も考えられたわけで、この56~91㎡のプランニングは本当に意外な印象がありますね。
こういった提案をできるデベロッパーがいるということは非常に喜ばしいことだと個人的には思いますが、ぶっちゃけ利益を減らしているような気はします・・・。

どう考えたって91㎡では坪単価が伸びないのが分かっているわけですので(大手デベ物件ならばペントハウスなどにすることで単価は全く違う次元まで伸びますが、中小デベでその戦略をしようとすると死にます、いや、死ねます・・・)、賢明なデベであればわざわざそんなものは設計しないわけですよ。
設計当初は今よりも市況が良かったわけで結果的な側面が無きにしも非ずなのかもしれませんが、単価が伸びづらいにもかかわらずこのようなゆとりあるプランを提案し、現実的な単価水準を実現した坂入産業さんは評価されるべきと思いますね。

はい、話それすぎですね(笑)。

間取りはLDが内にあり二面採光ではなく、バルコニーも小さめの色気のない角住戸ではあります。
ただ、開口部の数自体は豊富なので通風面は悪くないですし、浴室やトイレ両方に窓があるかなり珍しいプランです。

前述の通り昨今にしてはそこそこゆとりある74㎡という面積が確保されているがゆえに収納も豊富ですね。専有面積のわりにはLDKと玄関の下足スペースが小さめなのがちょっと残念な点でしょうか。

坪単価は318万円。91㎡の低層階は坪単価300万円ちょっとでそれに比べるとやや高めの水準ではありますが、面積の差を考慮すれば当然というか、これでも最近の相場水準からすると大分大人しいものと言えるでしょう。
江戸通りの喧噪と3LDKながら日照が得づらいポジションなのは残念ではありますが、それがかなり反映された水準にはなっている印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、キッチンバックカウンター、そして、グリーンパークならではのLD照明の調光コントローラーも良いですね。

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