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【こちらもライバル多し】グリーンパーク日暮里13階74平米6,440万円【坪単価287万円】
2016-09-13

グリーンパーク日暮里。

日暮里駅徒歩4分、西日暮里駅徒歩5分の14階建総戸数25戸のレジデンスです。
1フロア2戸の小規模レジデンスではありますが、坂入産業がわざわざこのエリアで分譲するだけのことはある至便なポジションです。

坂入産業は先日取り上げたグリーンパーク日本橋馬喰町がある日本橋エリアを初めとして中央区や千代田区など東京駅に近いエリアを得意とする中小デベロッパーです。この物件の近隣、三河島駅徒歩3分、日暮里駅徒歩9分の地にはグリーンパーク東日暮里を2007年に供給してはいるものの都心区以外での供給は非常に限られたデベロッパーなのでここで分譲するからには「それなりの地」であるということが言えるでしょう。

ポジション的には日暮里舎人ライナー沿い、尾久橋通り沿いということで先行して分譲中のオーベルアーバンツ日暮里の向かいになります。オーベルアーバンツ日暮里の方が駅にさらに近いポジションですし、こちらは南側が大通り沿いとなるのが少し残念な気もしますが、これまた近隣のアトラス日暮里ウエストレジデンスも含めこのような山手線駅近ポジションで静かな環境と日照を両立させるのは無理な注文と言うものです。

日暮里駅(及び西日暮里駅)界隈は利便性のわりにはまだ価格上昇が抑えられている印象の強いエリアで、山手線駅で下から数えるとホテル街のイメージの強い鶯谷駅に次ぐぐらいの低評価となっている気がしますが、その分、将来性が期待できるのではないでしょうか。
※日暮里舎人ライナー沿いは開業以来開発が進み分譲マンションの供給が未だに盛んで、その始点となる日暮里駅及び西日暮里駅界隈は、日暮里舎人ライナー沿いの安価な物件価格との「ギャップ」が一朝一夕には埋まらない、という事情が少なからずあるのではないかと思っています。日暮里舎人ライナー沿いの開発が一段と進みエリアが成熟してくることで供給が落ち着き今とは違った様相になることが考えられますね。また、この物件のある日暮里駅の北側エリアは千代田線の西日暮里駅も徒歩5分内で利用でき交通利便性は本当に抜群なので、そういった意味でも現状の評価は低い気がします。

公式ホームページ
IMG_8387[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南東西の三方角住戸、いや、北側にも1つだけ開口部を設計出来ていますので正確には非常に珍しい四方角住戸ですね。南は前述の通り日暮里舎人ライナー×尾久橋通りとなるので、前建までの距離は確保出来ており日照も問題ありませんが、やはり騒音が避けられないのはデメリットになります。

当プランは1フロア2戸で南側にこの74㎡の3LDK、北側に50㎡弱の2LDKという構成なのでオーベルアーバンツ日暮里のように尾久橋通りに背を向けた南側にファミリータイプ、尾久橋通り沿いに1LDK~2LDKのコンパクトタイプという構成がとれていないのがつらいところではあるでしょうね。

間取り的にはグリーンパーク日本橋馬喰町と同じ印象で「意外にも」専有面積が確保されたプランになります。山手線駅近立地であり、前述のようにお世辞にも環境の良いポジションではありませんので、1LDK~2LDK中心のコンパクトマンションとなっていても何らおかしくなかったのですが、3LDKの中でもわりとゆったりとした専有面積が確保されています。

当物件の敷地は南北に長く、かつ、東西を隣接建物にガッツリと固められたポジションのため、1フロア3戸分の間口を確保することが難しいという事情があります。したがって、1フロア2戸となるのは当然で容積率を考慮した結果、14階建で1フロア2戸がマストと言うことになると2戸で約124㎡でやりくりすることになるので、この74㎡+50㎡という形は確かに納得できる部分もあるのですが、50㎡弱のプランは1LDKでなく2LDKを採用するという狭小戦略に出ているぐらいですし、住宅ローン控除の適用(登記面積で50㎡以上)を考えると、「70~71㎡」+「53~54㎡」ぐらいの構成の方が無難だったのではないかとも思ってしまいますね。

さて、このプランの最大の長所はやはり四方角住戸でしょう。前述のように両脇を隣接建物で挟まれてはいるものの、キッチンや浴室にも窓、そして、4部屋中3部屋が二面採光となっているのは非常に嬉しいですね。

一方、南面が歪、かつ、逆梁工法が採用されているのでバルコニーが非常に狭いのが残念ではありますが、洗濯物をバルコニーに干すようなポジションではないのであまり関係ないかな。それよりも逆梁カウンターなどの影響で洋室1の形状が悪いのが気になりますね。

また、どこにでも開口部を設計することが可能なポジションゆえに、74㎡と言う昨今にしてはゆとりある専有面積が確保されていながら玄関廊下を短くすることも出来ており、その分、収納面に一回り上のゆとりを設けることが出来ているのも大きな長所でしょう。74㎡の3LDKでは最大限に収納を確保したプランと言えます。

洋室も全て引き戸が採用されているので開き戸のように居室内に無駄な面積が発生していないのも好材料です。ウォールドアなどは採用されていないので、LDと一体利用できる居室がないのは残念ですね。

坪単価は287万円。向かいにはオーベルアーバンツ日暮里、その先にはステーションプラザタワーなどの駅前タワマン3兄弟が聳えているポジションなので、上層階でも視界抜けはないことが多分に影響しているとは思いますが、そのオーベルアーバンツ同様で利便性を考えると悪くない水準ではないでしょうか。
ただ、グロス的には昨今の3LDKにしては広いことが影響し、6,000万円台中盤という点に少々苦しさを感じますね。前述のようにやはり3LDKは70~71㎡にした方が良かったんじゃないかなぁ・・・。そうすればほとんどのお部屋は6,000万円以下に出来たでしょうし、廊下が短めの3LDKなので70~71㎡あれば使い勝手としても問題なかったはずです。

グリーンパーク日本橋馬喰町の供給される馬喰町駅前ほどではないですが、このエリアはオーベルアーバンツ日暮里及びアトラス日暮里と供給が短期に集中しており坂入産業さんは何かタイミングがよろしくないような・・・。

【柱を風車型に配置!!!】グリーンパーク日暮里2階50平米3,830万円【坪単価255万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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