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【駅徒歩5分の第一種低層住居専用地域】ザ・パークハウス杉並上井草4階68平米5,998万円【坪単価293万円】
2016-09-08

ザ・パークハウス杉並上井草。

上井草駅徒歩5分の地上3階地下1階建総戸数62戸のレジデンスです。
このエリアで有名なのは駅徒歩2分の地に2013年に分譲されたプラウド杉並上井草ですが、プラウドが駅前の8階建なのに対して、こちらは駅徒歩5分とほどよく離れた位置にあるからこその第一種低層住居専用地域の落ち着いたポジションという武器があります。

ちなみに、この物件は南口ですが、上井草駅の北口から少し歩くと練馬区になり、そちら側のマンションは「○○上井草」などというマンション名になるのに対して、杉並区側の物件はここと同じように「○○杉並上井草」になるのが通例です。練馬区が不憫・・・。

上井草駅は駅力が高いとは言えないものの駅徒歩5分圏内の第一種低層住居専用地域の物件というのは限られており、さらに言えば、中学校は目の前、スポーツセンターが斜向かい、小学校もほど近いという環境と利便性を両立させたポジションに当物件は位置しています。

北側道路の向かいには全12区画のザ・パークハウスステージ杉並上井草(戸建)が同時に分譲中でこれらが完成後は街並がさらに美しくなることでしょう。

公式ホームページ
IMG_8316[1]
お部屋は68㎡の3LDK、北東角住戸です。最上階住戸であり、正面方向に前述のザ・パークハウスステージの戸建を望むポジションです。戸建は2階建ですが、小屋裏収納があり実質2.5階建のような形なので、こちらは3階でも視界抜けは今一つな感じでしょうか。ただ、統一感のある新しい街並を望むことが出来るのはメリットですし、付近ではかなり交通量のある北側道路から十分にセットバックしたポジションになっているのも好材料でしょうね。敷地北側は植栽と駐車場があり、北側道路までは距離があります。

間取り的には角住戸にしてはかなり面積を絞ったものとなります。当物件はルーバル付の上層階住戸にこそ80㎡超のものが見受けられるものの、南東角や南西角でも70㎡台前半の水準に絞っていますし、第一種低層住居専用地域で住環境が優先される永住性の高い物件のわりには全体的にコンパクトな設計となっています。
その最大の理由は北側のザ・パークハウスステージとの棲み分けに他なりませんが、前述のように、第一種低層住居専用地域とは言え、駅徒歩5分という利便性も兼ね備えた物件で単価水準もそれなりなので販売価格(グロス)の嵩む専有面積の大きなものは極力減らしたかったという意図も少なからずあるでしょうね。

ザ・パークハウスステージは戸建なので階段による面積消費はあるものの最低でも建物面積93㎡~という大きさなので、ここが70㎡台後半・80㎡近い角住戸であっても戸建とは面積帯・価格帯は被らないはずですし(マンションは管理費や駐車場代などのランニングが嵩むのでそういった面を加味すると案外近づいてしまうこともありますが・・・)、もう少し中住戸と角住戸に専有面積の差を設けた方が販売上も良かった気がするんですけどもね。
当物件は最低67㎡で総戸数62戸中59戸が67~73㎡のレンジ内に収まっているかなり極端なプランニングが採用されています。

そんないわゆる狭小3LDKの当プランは廊下を短くすること、北側道路の喧噪の影響を緩和すること、を意図したためか、LDは二面採光(角位置)ではありません。

LDの開口部は最低限のサッシ2枚分でしかなく、角住戸としてはかなり地味な印象のあるプランではあるのですが、玄関廊下周りには一応見所がありますね。

玄関廊下はコンパクトで無駄が少ないながらも広がりのある設計で窓もついているので、気持ちの良い空間になっているはずです。常々言っていますが、玄関はやはり「顔」ですので、至極重要なのです。
玄関前にポーチなどがないのが残念ではあるのですが、下足スペースはまずまずの広さがありますし、この廊下の長さで洗面所と洋室1室がリビングインでなくしっかりと廊下からの動線と出来ている点は評価出来ますね。

ちなみに、洋室3は引き戸でなく開き戸、かつ、開口部も小さいですがこれでも建築基準法上の居室要件を満たしているのかね???パークタワー新川崎の時も疑問だったのですが要件の常時開放しておける扉って開き戸でも問題ないってことみたいですね。
居室要件的には問題ないのかもしれませんが、こういったその部屋自体の開口部が小さいケースってLDと引き戸で隣接しているのが普通で、ここも引き戸の方が良かったような???

また、LDは10.8畳とけして大きくはないので、洋室2の引き戸は完全に開け放てるようなウォールドアだと良かったですね。

専有面積に占める居室畳数割合は69.2%((10.8畳+3.1畳+6.0畳+4.5畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷67.68㎡)と予想以上に小さいですね・・・。収納も少なめですし・・・。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一方、低層建なので柱は細く柱の食い込みが少ないというメリットはあると思います。

坪単価は293万円。南向きでないため最上階住戸ながら単価はわりと抑えられた水準ではありますが、それでも300万円近い水準になるということで地所さんが専有面積を絞りたくなる気持ちがよく分かりますね。南向きでない6,000万円超はできる限り避けたいでしょう・・・。

【緑と白のコントラストが美しい】ザ・パークハウス杉並上井草2階71平米6,098万円【坪単価285万円】 | topページへ戻る | 【意外にも落ち着いた駅徒歩4分】シーズクロノス蒲田ベレーザ8階47平米4,860万円【坪単価345万円】

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