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【意外にも落ち着いた駅徒歩4分】シーズクロノス蒲田ベレーザ8階47平米4,860万円【坪単価345万円】
2016-09-07

シーズクロノス蒲田ベレーザ。

蒲田駅徒歩4分、京急蒲田駅徒歩17分の11階建総戸数19戸(非分譲1戸含む)のレジデンスです。

シーズクリエイトの物件をご紹介するのはシーズガーデン中野に次いで2件目でしょうか。こちらと同様の小規模ながら「戸別」の太陽光発電が導入されていたシーズガーデン中野みたいな特長はないようですが、立地だけでも十分な売りになるからでしょうか。

立地は駅南西方向に徒歩4分というポジションでかなり「ほどよく」感じます。蒲田駅徒歩4分というともっと落ち着かないイメージがあるのですが、この物件から西側すぐのところには御園中学校や東京実業高校などの学校が存在していますし、こちら側の徒歩4分は商業エリアから住宅エリアの境に位置しており、意外にも落ち着いた周辺環境ではないでしょうか。
また、ユザワヤ愛用者には最高の立地ですね(笑)。

設計・施工は大和ハウス工業で今年6月完成済の完成売りになります。
小規模物件ということもあり、デザイン面には大きな特徴はないですね。いわゆるワンルームマンションではないですし、単価水準を考えるともう一工夫欲しかった感はあります。

公式ホームページ
IMG_8319[1]
お部屋は47㎡の1DK+S、北西南の三方角住戸です。周辺は3階建程度の低層建物が多いので中層階以上になると日照だけでなく視界的にも良好です。

間取り的には最近は見ることの少ない1DKがベースになった少々珍しいタイプです。当物件は1フロア2戸の小規模物件でいずれも1DK+Sが採用されていますね。

専有面積は47㎡と39㎡という構成で狭小戦略の一環ということになるでしょう。サービスルームは居室と大差ないので実質2DKというプランでルームシェアに向いていそうなプランニングと言えます。

洋室及びサービスルームは柱に食い込みにより少々形は悪いですが、両方共6畳以上確保出来ており専有面積のわりには有効畳数が多い造りです。

また、玄関廊下を限界までコンパクトにすることが出来ているため水回りや収納面もまずまずの広さを確保出来ていますね。
40㎡台の半ばの専有面積であれば通常は1LDKにするのが普通で(10畳ちょっとのLDK+5~6畳の洋室)、そういったプランと比べるとあからさまにDKが小さくなってしまっているわけですが、サービスルームの引き戸を開け放つことで14.4畳のLDKと6畳の洋室の構成になり、そのことからもこのプランが専有面積のわりにいかに畳数を確保することが出来ているかが分かるというものです。

三方角住戸ゆえにキッチンにも窓が確保出来ているのも好材料ですね。

一方、小規模物件ゆえに仕方がないところではあると思うのですが玄関ドアを開けた目の前がエレベーターというのは少々残念ですね。もうワンクッション欲しかったです。

坪単価は345万円。こちら側はいわゆるワンルーム投資マンションなどの分譲実績しか見当たらずこの面積水準の適切な比較対象が存在しないのですが、中層階で視界抜けもあることから結構立派な水準ですね。
投資賃貸を考えた場合の話にはなりますが、近くの駅徒歩2分には2012年築のパークアクシス蒲田ステーションゲートという総戸数158戸の三井の賃貸があり、このぐらいの広さの1LDKだと17万円ぐらいの賃料を取れているようですが、駅距離・ブランドに差がありますし、仮に17万円だとしても表面利回りは約4.2%でしかないです。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などのような高級感のある仕様もありませんが、食洗機とミストサウナがついているのは良いでしょう。トイレはキャビネット型です。

管理費は274円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでもう少しリーズナブルな水準を目指して欲しかった感はありますが、総戸数18戸という超小規模物件ですので、このぐらいの水準になるのは致し方ないというものです。
駐車場は2台あり、いずれも平置です。

ちなみに、本日スムログ公開しました。

蒲田ではありませんが、多摩川を挟んで向かいとなる川崎駅周辺の秀逸なデザインのマンションを数多く紹介しています。
モモレジ的No.1はやはりあのタワマンです!
⇒ 【川崎駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.17】


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