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【郊外ではますます中古が有利に???】平均坪単価の推移から思うこと①
2016-08-22

リオ五輪が終わり、今年の夏ももうすぐ終わってしまうので少々寂しい感じのする今日この頃ですが、元気を出して頑張ろう!という意味も込めてマンション市場分析企画をやりたいと思います。
マンション秋商戦の開始まではもう少し時間があり、新規物件の供給も少ないですしね。

昨夏は「新築のデータ」をもとに「平均坪単価推移分析」と「平均専有面積推移分析」を主に行いましたが、今年は「中古のデータ」を用いて似たような分析を行ってみたいと思います。

【意外にも都下と埼玉県の上昇率が高かった】過去10年の平均坪単価推移①
【リーマンショック前を上回っているのはたったの3区】過去10年の平均坪単価推移②

早速ですが、本日は「平均坪単価の分析」を行ってみましょう。
以下はレインズの成約価格を基に算出されたもので、都道府県ごとの平均坪単価の推移を表したものです。

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グラフからはアベノミクスが始まった2013年度から価格が急上昇し始めている様子がよく分かりますね。
昨今の様相からするとおそらく2016年度は2015年度から横ばいの数字になるのではないかと思いますが、2015年度までの段階では頭打ちとなっている様子は全く伺えない状況です。

また、単純に数字を見ていても面白くもなんともないので2つの計算結果を加えて見ました。
1つ目はB÷A、つまり、価格上昇後の「2014~2015年度の平均値(B)」は価格がここ数年では最低水準だった「2010~2012年度の平均値(A)」に比べどの程度上昇しているかを示したものです。
この計算結果により都心へ近づくほど上昇率が高いことが一目瞭然となります。

また、常々ブログで述べているように、23区内をひとまとめにしてざっくり言うと2010~2012年水準に比べ価格は2割高というのがよく分かりますね。新築市場につられる形で中古市場においてもやはり2割程度上昇しているようです。

一方、都下、神奈川県及び埼玉県は1割にも満たない上昇率で、千葉県に至っては約4%の上昇に留まり23区内とはかなりの温度差が感じられるのも確かです。

以下は昨年分析した際に使った新築の平均坪単価の推移(2015年のものを加えています)なのですが、こちらも同じくB÷Aを計算すると中古市場ほど23区内とそれ以外との差がありません。

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価格の上昇は都心部から始まり郊外に波及するまでは少々タイムラグがあるのでその影響も多少はあるかと思いますが、このような差が生じた最大の要因は、今回の新築マンションの価格上昇の一翼を担っているのが「建築コストの高騰」であると言う点ではないでしょうか。
全体コストに占める建築コストが高い(土地の価格が安いため)郊外寄りの物件の新築は価格を抑えたくとも現実問題抑えられないという事情がデベロッパーには少なからずあったため、上昇せざるを得なかったし新築の供給を絞ることでそれでもなんとかなったが、中古市場では流石に価格がついていけず伸び悩んだということが言えるでしょう。
※都下・神奈川・埼玉・千葉でもターミナル駅など都心アクセスの良好な人気エリアにおいては中古でも23区内に匹敵する1割以上の価格上昇率を計測しているエリアももちろんあります。

この結果から、23区外であれば数年前に比べ新築よりも中古に一定のメリットが生まれているということが言えると思います。もともと郊外寄りのエリアは都心部よりも築年数による減価が大きくなるのは確かで既に大きく減価した価格で買うことも可能な中古のメリットが高くなりますが(こちらも年始に分析を行っております)、昨今の相場の傾向はそれをさらに促進させているということが言えるのかもしれません。

【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①
※中古の価格というのは平均築年数の影響も多分に受けていますので、その動向にも注意を払う必要があります。そのあたりについても近いうちに掲載していくのでもう少々お待ち下さい。

次に2つ目の計算結果ですが、D÷C、つまり、2013年度(D)と2012年度(C)を比べています。
これにより「価格の反応速度」を見ることが出来るのではないでしょうか。
2013年にアベノミクスが始まり価格が急上昇し始めましたが、基本的に価格は都心部から上昇し始めるのでその傾向がどの程度見られるのか分析するために計算してみました。

結果としては、思っていた以上に都区部以外も上昇傾向が見られ、その差は想像ほどではなかったのですが、次の記事の23区内平均坪単価推移分析ではより分かりやすい傾向が出ていますのでそちらをご参照いただければと思います。

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