top  >  不動産市況  >  【品川・豊島・台東・江東が躍進!】平均坪単価の推移から思うこと②

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)

【品川・豊島・台東・江東が躍進!】平均坪単価の推移から思うこと②
2016-08-22

先ほどの記事に続き、今度は23区内の平均坪単価の推移を見ていきましょう。
基となる分析データはやはりレインズの成約価格のデータ、つまりは「中古」のデータとなります。

SnapCrab_NoName_2016-8-22_11-13-0_No-00.jpg
SnapCrab_NoName_2016-8-22_11-13-28_No-00.jpg

昨夏の「新築分譲価格」のデータと比べてもらえると分かりやすいと思うのですが、こちらのデータの方が遥かに数字のブレが少ないです。
新築の供給戸数は中古の成約戸数と比べてそれほど大きな差はありませんが、1年あたりに分譲される新築の「物件数」は限られており大規模物件などが分譲された年は全体戸数に占めるその物件の戸数の比率がどうしても高くなってしまうという事情があります。
中古の成約データでの分析は「そのエリアの全てのマンションの平均値」という意味合いがあり、平準化によりかなり確証の高い安定的な結果が得られるということに他なりません。

【リーマンショック前を上回っているのはたったの3区】過去10年の平均坪単価推移②

さて、こちらも前回の都道府県ごとの分析と同様に2つの計算結果を加えて見ました。

まずB÷Aですが、名だたる区が20%越えを記録していますね(20%以上を赤字、10~20%を橙字としています)。
港・中央・千代田・渋谷・目黒・新宿・文京の7区は当然と言ったところでしょうが、品川・豊島・台東(面倒なのでここからは「STT」と呼ぶことにします)あたりがそれら7区と大差ない上昇率を見せているあたりに頑張りを感じますね。

SnapCrab_NoName_2016-8-22_11-35-5_No-00.jpg

さらに表を見やすくするために並び順を変えてみました。
2010年度の平均坪単価が高い順に並べると上から8番目までは赤字(20%超の上昇率となった)の区が上位に並ぶのですが、8番面の品川区あたりからちょっとブレが生じ始めSTTの健闘が目立つものとなっています。

江東区も19%の上昇率でSTTに匹敵する数字となっているので「STT+K」とそれ以外で論じても良いと思うのですが、「それ以外」、つまり、世田谷・杉並・中野・大田あたり(こちらは「SSNT」でいいですかね)と二極化している様子が伺えます。

SSNTの中で中野は比較的強めの数字ですし、世田谷・杉並・大田とはちょっと異なる性質のある区だと思うのですが(中野駅周辺の再開発もありますしね)、単純に言うと「STT+K」は「SSNT」よりも都心部に近くそれが二極化の最大要因と容易に推測されます。

つまり、世田谷・杉並・大田など「住環境や地盤の良さを主な理由(もちろんそれ以外にも良い点はありますが)として昔から高い評価されてきた立地」が、「住環境や地盤では及ばないことが多いものの都心への近さを売りとする「STT+K」エリア」に押されているということに他ならないと思います。

品川区は8位⇒6位、豊島区は11位⇒9位、台東区は15位⇒13位(いずれも2010年度⇒2015年度)にランクアップしていますね。

板橋や荒川なんかもわりといい数字を記録していますし、都心へ近いということはやはりこれからの時代強みになるでしょうし、少なくとも当分の間はこの流れが続くのではないでしょうか。
これだけ上がってしまっていると手を出しにくいという思いも当然出てきますし、同じ区似たような立地条件であってもやはり物件単位・住戸単位での評価が最も重要にはなると思いますが。

次はD÷Cの結果についてです。
前回の都道府県別の分析ではそこまで差のある結果が出ませんでしたが、23区内となるとやはり差は出ますね。
2013年のアベノミクス発動で価格がすぐに反応したのはやはり都心部のようです。渋谷・新宿は思いの外弱いですが、それ以外の港・中央・千代田・目黒・文京はやはり23区内では高い数字を記録しています。

一方で世田谷・江戸川・葛飾・足立などの外周区は鈍い結果が出ておりやはり都心から順を追って波及していく形が見てとれますね。

次回は平均専有面積の推移を見ていきます。
こちらもご期待下さいませ。



スムログ投稿しました! | topページへ戻る | 【郊外ではますます中古が有利に???】平均坪単価の推移から思うこと①

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る